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税金
2018/06/11

相続税の「家なき子」とは?不動産投資家は気にするべき?

(写真=Maxx-Studio/Shutterstock.com)
(写真=Maxx-Studio/Shutterstock.com)
多くの資産を持つ不動産投資家にとって、相続税は気になる問題です。2018年税制改正大綱では、「家なき子」税制に関する改正が盛り込まれました。節税効果の高い小規模宅地の特例に関するものなので、関心を持つ人も多いのではないでしょうか。ここでは、収益物件の相続にも関係あるのか、今回の改正でどう変わるのかなどを解説します。

自宅を相続する話なので、収益物件には関係ない

「家なき子」は、小規模宅地等の特例を利用できる要件の一部を表した言葉です。

小規模宅地の特例とは、相続される土地が自宅や貸付事業用に利用されている場合に、一定の面積までの相続税評価額を大幅に減らすことのできる制度です。

自宅の場合は土地面積330平方メートルまでを80%減、貸付事業の場合は200平方メートルまでを50%減できるので、特に地価の高い大都市圏に土地を持っている場合の節税効果は大きいものです。

自宅の減額割合が大きい理由は、相続する人が自宅を追われないようにするためです。親や配偶者などが亡くなったために相続税を払わなければならなくなり、思い出のつまった家を手放さなければならなくなる……というようなことがあってはなりません。そこで「配偶者」「同居の親族」には小規模宅地の特例が適用されることになっているのです。

それに加えて「家なき子」にあたる人も自宅を相続する場合の評価減の対象になります。家なき子とは、別居の親族であっても、相続の過去3年以内にマイホームを持ったことのない人のことを指します。つまり「持ち家のない人」のことです。

自宅を相続させる・あるいはするなら知っておいたほうがよい

「家なき子」税制は賃貸住宅に住んでいる人が実家を相続して住むときに、相続税を大幅に減らせるという制度です。収益物件には関係のないことのように見えるかもしれませんが、相続税は基礎控除や他の資産・負債、その他の控除などを含めて総合的に計算しますので、自宅を含む全ての不動産と切っても切り離せない関係にあります。

例えば収益物件だけを見ると、ローン(相続税の計算上、財産額から差し引くことができます)と基礎控除を差し引くことによって相続税をギリギリ納めなくてよい状態だったとします。ここに仮に自宅5,000万円の相続が加わると、5,000万円に丸々相続税がかかるわけです。

収益物件の相続税対策だけでなく、自宅についてもよく考えておいたほうがいいといえます。

税改正でどう変わるのか

今回の2018年税制改正で変わる点は、「『見せかけ』の家なき子」は対象外になるということです。

具体的には、「自分が株式の過半数を持っている会社が持つ住宅に、過去3年以内に住んだことのある人」「今住んでいる家を、過去に所有したことのある人」は除外されます。

つまり、「家なき子」税制を受けたいがために、自宅を自分が所有する法人(例えば不動産投資用の不動産管理法人など)に譲渡し、賃貸契約を交わして住む。といったスキームは使えないのです。

今回の改正は、制度の本来の趣旨に反して、偽装することで課税を逃れようとする人が後を断たないことから行われたのでしょう。自宅に小規模宅地等の特例を適用できる相続人は、「賃貸住宅に住んでいる人」と考えると覚えやすいと思います。

自宅を含めて、相続対策は早めに慎重に

相続税の小規模宅地等の特例における「家なき子」税制が改正されました。自宅を相続する際に、土地の評価を大幅に減らす制度ですが、今回の改正では適用条件が厳しくなったと言えます。収益物件を持っていると、その相続税対策が気になって自宅にはあまり注意が向かないということもあるかもしれません。しかし、相続税は相続財産全体にかかるものなので、総合的に対策を講じることをおすすめします。
 

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