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税金
2018/02/08

マンション投資の売却は5年たってから!の意味は節税対策

(写真=Rabbitti/Shutterstock.com)
(写真=Rabbitti/Shutterstock.com)
マンション投資をする中で、「売却は5年たってから」という話を聞いたことがあるのではないでしょうか。もちろん、年数が長い方がローンの残債が減って売却益も多く見込めるでしょう。それ以外にも、所有年数は節税対策にも大きく関わってきます。

不動産を取得するときの税金は知っていても、売却時の税金の話はあまり理解していない人もいるでしょう。売却時の税金の具体的な計算例、納税額と所有年数の関係性についても解説します。
 

マンション投資における節税対策とは


「節税対策をしたい」という理由で、マンション投資をする人も多いでしょう。日本の所得税は累進課税になっているため、収入が多い人ほど税率は高くなります。そこで、高所得者はマンション投資をすることで損益通算という仕組みを使い、節税対策をしています。

不動産を取得すると不動産取得税がかかりますが、実は売却の際も税金が発生します。不動産の売却時の利益は「譲渡所得」といいます。仕事をして収入を得ると所得税を納税するように、土地や建物を売却して譲渡所得が出ると、その利益に対して所得税が課せられます。
 

譲渡所得の計算方法


譲渡所得の計算式は、「収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額」で算出します。この金額に税率をかけたものが、譲渡所得税と住民税になります。

取得費とは、マンションの取得費用のことです。マンションの購入価格だけではなく、取得時の仲介手数料や司法書士に支払った報酬など、事業所得や不動産所得の必要経費に算入していない諸費用の金額も含まれます。ただし、建物部分については減価償却を考慮して計算をするため、実際の購入金額とは異なります。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や売主が負担した印紙税などの諸費用も含まれます。

2,000万円で購入したマンションを、1年後に2,200万円で売却した場合で計算してみましょう。取得費が仲介手数料60万円、減価償却費が158万円、譲渡費用が仲介手数料66万円とします。この場合、取得費は2,000万円+60万円-158万円=1,902万円となり、課税譲渡所得は2,200万円-(1,902万円+66万円)=232万円となります。この金額に税率をかけることで納税額を算出できます。
 

長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い


譲渡所得は不動産を所有した年数によって、長期と短期に分けることができます。この分岐点になるのが5年となり、それぞれ所得税と住民税の税率が異なってきます。5年を超えた場合を「長期譲渡所得」といい、所得税は15%、住民税は5%がかかります。5年以下を「短期譲渡所得」といい、所得税は30%、住民税は9%で算出します。

上記の譲渡所得232万円で、実際の納税額を計算してみましょう。長期譲渡所得は所得税が232万円×15%=34万8,000円、住民税が232万円×5%=11万6,000円になります。一方の短期譲渡所得は、232万円×30%=69万6,000円、住民税が232万円×9%=20万8,800円となります。

短期譲渡所得の税金が合計90万4,800円であるのに対し、長期譲渡所得は合計46万4,000円と、その差は44万800円にもなります。今回は長期の減価償却や復興特別所得税を考慮していませんので、その分は違ってきますが、両者の差が大きいことに変わりはありません。このことからマンションを売却する場合は、5年を超えてから行うと節税になることがわかります。
 

譲渡所得と他の所得は合算できるのか?長期と短期は?


事業所得と不動産所得は損益通算できますが、土地や建物を売ったときの譲渡所得は分離課税のため、本業やその他の収入と合算ができません。長期・短期に関係なく、上述のように単独で課税額を計算する必要があります。

2,000万円のマンション投資の例では、5年を超えて売却すると40万円以上の節税効果がありました。マンション投資は、出口戦略も運用における大事な要素になります。長期譲渡所得が大きな節税になることを知っておくことで、より効果的な不動産運用ができるのではないでしょうか。
 

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