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税金
2017/12/24

「マンション経営には節税効果がある」はホント?

(写真=arfa adam/Shutterstock.com)
(写真=arfa adam/Shutterstock.com)

マンション経営に取り組む理由にはさまざまなものがあります。本業以外の安定的な収入を得るために行う場合もあれば、将来の年金代わりとして、あるいは相続対策として行う人もいるでしょう。それだけマンション経営には、メリットがあるのです。

なかでも注目すべきことの1つは、「節税効果」です。いくら収入がたくさんあっても、そのほとんどを税金で取られてしまっては意味がありません。したがって、お金をたくさん稼ぐ人ほど、税金対策を考えるのは当然のことです。

では、なぜマンション経営をすると節税になるのでしょうか。それを理解するためには、マンション経営の仕組みとともに、税金の全体像についても理解する必要があります。ここでは、節税対策としてマンション経営をする場合の注意点についても説明します。

マンション経営で相続税を節税する仕組み


マンション経営が相続税対策になるというのは有名な話です。ただ、なぜ相続税が抑えられるのか、知らない人も多いのではないでしょうか。難しく考える必要はありません。単純に、現金で保有するよりも、不動産で保有している方が相続税を抑えられる税制になっているためです。このため、現金を不動産に変えることで相続税対策をする人が多いのです。

ここで覚えておきたいのは、「評価額」というものです。評価額とは、税額を算出するための元となる金額のことです。財産を相続する場合、現金から不動産に変えると、土地であれば市場価格の8割ほど、建物であれば、建築費の約5~7割程度(固定資産税評価額)にまで抑えることが可能です。その結果、不動産の方が、相続税が安くなります。

特にマンションは、各住戸によって土地の持分比率が小さくなるため、時価よりも相続税評価額が低くなります。また、「小規模住宅等の特例」などが適用される場合であれば、さらに評価額を下げることもできます。このように、マンション経営は相続税対策に適していると言えます。

所得税が節税できることもあるが……


マンション経営で赤字が出てしまった場合には、所得税が減額になることもあります。所得税とは、収入(所得)に対して課せられるものなので、既存の所得(給与)からマンション経営による赤字を差し引き、トータルの所得から算出されるためです。これを「損益通算」と言います。

また、確定申告時に青色申告をすることによって、必要経費を多く計上できる場合もあります。必要経費が増えれば、それだけ課税額が減ります。その結果、全体としての税額が削減されることになるのです。

ただし、節税目的でマンション経営を行う際には注意も必要です。なぜなら税金には「課税の公平性」という概念があり、社会環境や国の政策によって、税制が改正される可能性があるためです。たとえ今は節税になったとしても、その効果が将来も約束されるわけではありません。

法人設立は節税テクニック


マンション経営における節税テクニックの王道は、やはり「法人の設立」でしょう。特に収入が大きい人であれば、法人を設立した方が節税になる場合が多いです。個人の所得税と法人税を比較した場合、高額になるほど後者が優遇されているためです。

もっとも、すべての人が節税になるとは限りません。相続税にしても所得税にしても、節税できる人もいればできない人もいます。個々人の状況を考慮して、自分は節税できるのかどうかきちんと確認してから取り組むようにしましょう。

また、法改正のチェックも欠かさないようにしてください。改正があったことは国税庁のホームページに掲載されます。節税になるという理由で始めたマンション経営によって、結果的に税金が増えてしまえば本末転倒です。安易に考えず、細部まできちんと把握しておきましょう。

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