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税金
2017/11/21

マンション経営の初心者が知っておくべき確定申告の基礎知識

(写真=beeboys/Shutterstock.com)
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通常のサラリーマンの方であれば、確定申告になじみがある方は少ないのではないでしょうか。なぜなら、給与所得者で年収が2,000万円以下の方は勤務先の会社が年末調整を行ってくれるため、基本的に確定申告をする必要がないからです。

しかし、不動産投資を始めると不動産所得が発生するため、原則として確定申告が必要になります。確定申告の手続きを始めとする税務申告について不安になる方も多いでしょう。とはいえ、不動産所得だけであれば、複雑な管理が必要になることはなく、それほど心配する必要もありません。

今回は不動産投資に関する税金について、基礎的なことを確認していきましょう。

※税制は2017年10月時点のものです。

確定申告の手続きと一連の流れ


確定申告の手続きの流れとして、個人は1月~12月の所得を翌年2月16日から3月15日までに確定申告することになります。企業の会計期間は申請をすれば変更することができますが、個人の所得計算期間は1月~12月と決まっています。

確定申告はe-Taxを利用すれば、インターネット上で申告することができます。もちろん、今までどおりに税務署に出向き、紙面での申告もできます。

確定申告が完了すれば後日、所轄の税務署から通知が届きます。その際に、追加で納税する必要があれば納税をし、還付であれば通知後に税務署から指定の口座に振り込まれます。

不動産所得者が青色申告にするメリットは大きい


確定申告には大きく分けて、白色申告と青色申告があり、青色申告の方が厳密な管理を求められる分、白色申告にはない税法上の特典がいくつかあります。例えば、10万円もしくは65万円を所得から控除できる青色申告特別控除は、青色申告者であれば誰でも利用できます。

以前は所得が300万円以下の白色申告であれば、帳簿や領収書などの書類を保管する義務がありませんでした。しかしながら、2014年からすべての白色申告者に記帳の義務と帳簿書類の保存期間が設けられたことにより、経理の手間は青色申告と大きな差はなくなりました。

青色申告の特典にはほかに、青色事業専従者給与の必要経費の算入、純損失の繰り越しと繰り戻しがあります。不動産所得が多い場合や赤字が見込める場合、青色申告を選択するメリットは大きいでしょう。

ただし、青色申告で申告するためには、あらかじめ申請と承認が必要です。何も申請しなければ白色申告として扱われますので、青色申告特別控除などを受けたい場合は、早めに税務署で「所得税の青色申告承認申請」の手続きをしておくといいでしょう。

不動産所得と譲渡所得


不動産投資を始めると発生する所得は、家賃収入の「不動産所得」、不動産売却益や売却損の「譲渡所得」になります。この2つの違いを理解するためには、総合課税と分離課税の違いを理解する必要があります。

総合課税は複数の所得を合算して、合計所得に対して課税されます。反対に、分離課税は他の所得として分離して所得税を計算して課税されます。給与所得と不動産所得は総合課税に分類されるため、この2つの所得は合算できます。一方、譲渡所得は分離課税に分類されるため、他の所得と合算できません。

つまり、不動産所得で赤字が出た場合は、給与所得と合算することによって、給与から天引きされている所得税の還付を受け、翌年度の住民税の金額を減らすことが可能です。ところが不動産売却損失が膨れ上がったとしても、他の所得とは合算できず、赤字分の還付は受けられないことになります。

売却した不動産は、売却した年の1月1日時点においての保有期間によって、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分類されます。短期の保有期間は5年以下で、税率は39%です。長期の保有期間は5年を超えるもので、税率は20%です。(2017年11月時点)これらは、いずれも復興特別所得税を除いた税率です。

不動産所得の中で経費処理可能なもの


不動産所得にかかる費用をどこまで経費として処理できるかについて、厳格な決まりはありません。一般的に、賃貸経営をしていくために必要な費用は経費として算入することができます。しかし、過度の経費の計上は、税務調査の際に指摘される可能性があるので注意しましょう。

例えば、住居用として住んでいるのに家賃全額を経費処理する、私用で電車を利用していることもあるのに、電子マネーのチャージ費用をすべて経費処理するなどは、やり過ぎな経理処理の例です。

いずれにしても、なぜその費用を経費として処理したのかという根拠は明確にしておくべきです。税務調査官を納得させられる正当な理由と証拠があれば、追及を受けることも少なくなるでしょう。

確定申告は翌年3月15日までに!青色申告を有効活用しよう


マンション経営を行う人は、基本的に確定申告が必要です。個人の場合は1月から12月分を翌年の2月16日から3月15日までの間に申告します。申告方式には青色申告と白色申告があります。前者には申請と承認が必要で、より厳密な管理が求められる代わりに、後者よりも所得を減らす(税金を減らす)ことができます。賃貸で赤字が出た場合、給料などの所得と合算できますが、売却時の赤字は合算できません。一般的に賃貸経営に必要な費用は所得を減らす経費として処理できますが、関係ない私用の交通費も含めてしまうなど、やり過ぎると指摘を受けることがあります。経費として処理したことの根拠を明確にできるようにしましょう。
 
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