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2018/06/25

出口戦略は必要?収益物件を持ち続けることの意義

(写真=Elnur/Shutterstock.com)
(写真=Elnur/Shutterstock.com)
不動産投資には出口戦略という言葉がよく出てきます。必要性を強く力説する書籍なども少なくありません。たしかに、物件を売却するまで儲かったかどうかは確定しないため、重要なキーワードです。しかし、継続収入を前提に考えたとき、この考えは絶対条件なのでしょうか?ここでは、収益物件における出口戦略の必要性と持ち続ける意義について解説します。

出口戦略の例

「出口戦略を持つ」とは、「物件をどう手放すかを考えておく」とも言い換えられます。最終的に投資した物件で儲かるためには、「いつごろ、いくらくらいで売るのか」「そのためには何をしておくべきか」などの作戦をあらかじめ立てておくわけです。

例えば、1棟マンションの購入を考えてみましょう(例は単純化してます)。購入価額は1億円、家賃収入1,000万円、年間のキャッシュフローが500万円とします。物件を5年後に売却すると、それまでに積み重ねた収益は500万円×5年で2,500万円です。その場合、売却価格は少なくとも1億円から収益2,500万円分を差し引いた7,500万円以上でなければ、トータルで利益を出すことはできません。

高値で売るための一番よい方法は満室にすることです。5年後に経年劣化分の建物自体の価格は下がることになりますが、入居率が上がっていれば、購入価格よりも高い価格で売却できるかもしれません。例えば、購入時の入居率が75%だったとして、それを売却時に満室できたとしたら、売却益を出せる可能性があるのです。

さらに、ローンは5年のあいだ返済した分が減っていますから、仮に購入価格と売却価格が同じであっても売却益が出ます。例えば、売却時に残りのローンが8,000万円、売却額が1億2,000万円だとしたら差し引き4,000万円と、それまでに得たキャッシュフローの2,500万円の合計6,500万円がこの物件から得られる収益です。

上記に税金や売却費用など詳細な計算を加えると出口戦略が完成します。また、このような皮算用をしていくうえで前提となっている入居率や築年数、現況利回り、修繕にかかる費用、金利の動向などについて考慮することも出口戦略の一つです。

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保有し続けることのメリット

出口戦略は奥が深いものです。短期的な利益を考えるうえでは必要不可欠な要素といえます。そのため、考えておくに越したことはありません。ただ、出口戦略を考えることが目的になってしまい、数年後の売却を前提に購入を考えるようになると、継続収入が魅力のマンション経営においては本末転倒になってしまう恐れがあります。

先ほどのケースの場合、6,500万円という大きな利益が得られるわけですが、13年長く保有していれば500万円×13年=6,500万円を稼ぐことが可能です。(税金や家賃の下落などは考慮せず)もちろん、毎年500万円を稼ぎ続けられるかどうかは現時点ではわからないので、保有し続けることにはリスクがあるといえます。

その他にも短期で売却すると新規で融資を引くことが難しくなったり、宅建業者の免許が必要になったりすることがあるため注意が必要です。また、売却や新規の物件購入には手間や費用がかかります。短期的な売買を繰り返せば現金は増やすことができますが、コツコツと賃貸経営の基盤を固めることも重要です。

売却?保有?どちらを検討すべきか

物件を「売却する」「保有し続ける」の二者択一は、マンション経営の考え方やそのときの資産の状況次第です。しかし、売却益をメインに売買を繰り返すようでは、そもそもの不動産賃貸経営のメリットである継続的な収入をみすみす手放すことになってしまいます。

出口戦略が重要なのはもちろんですが、売却ありきではなく、賃貸経営では、まずは保有し続けることが基本です。そのうえで、継続的に収入が得られるよう地域の賃貸需要や資金計画、リスクの低さなどを考慮して選定することも重要なのではないでしょうか

出口戦略だけにとらわれてはいけない

物件を売却し、いつ利益確定するかについて考えておく出口戦略は、不動産投資において非常に重要です。ただし、出口戦略を重要視するあまりに保有し続けることのメリットを忘れてしまうことは本末転倒といえます。継続を前提に考えるということもマンション経営では大事な要素です。

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