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2018/06/01

三為業者は不動産投資家の敵か味方か?物件購入の注意点

(写真=Kenishirotie/Shutterstock.com)
(写真=Kenishirotie/Shutterstock.com)
ネガティブな意味で使われることの多い「三為業者」。よく注意喚起の記事を見かけますが、本当に全てが悪だといえるのでしょうか。物事にはいい面と悪い面があり、悪い面だけ見て拒否反応を起こして視野を狭くすると、せっかくのチャンスを失ってしまいます。改めて三為業者と呼ばれる業者が行う取り引きの仕組みと、投資家にとってのメリット・デメリットを紹介します。

三為業者とは

三為業者とは、「第三者の為(ため)にする契約」をする不動産業者のことをいいます。いわゆる転売業者です。

例えば、ある不動産業者が物件Aを購入し、そのまま誰かに売りたいと考えたとします。商品が普通のモノ、例えばビール1ケースであれば、仕入先のメーカーに直接納品してもらえば簡単ですが、不動産の取引では同様のことはできません。登記をしなければならないからです。

この取引の流れは、売り主→不動産業者→買い主となるため、名義変更を2回する必要があり、不動産取得税も登録免許税も2回分かかることになります。これを1回分で済ますために行うのが「第三者の為にする契約」です。

売買契約書に、売り主から買い主に直接的に所有権が移転する特約を入れることで、登記を1回にすることができます。これは内閣府の「規制改革会議」でも認められている合法的なスキームで、何ら違法性はありません。

三為業者を見分ける方法

しかし、三為業者にはあまり良くないイメージがあります。それはなぜでしょうか。

一部の報道では「業者の利益が乗っているだけの割高物件」という形でこのスキームを紹介されることがあるようです。

理由としてはまず、第三者のためにする契約で物件を購入する側は、業者側の仕入れ価格を知ることができません。三為契約ではなく仲介の場合は売り主と直接契約し、手数料の上限も法令で決まっているので、価格の透明性は非常に高いといえます。業者の手数料にあたる部分がいくらかわからない三為物件は、割高な物件をつかむ可能性があります。

そして、上記のスキームを一見すると、業者は右から左に物件を流しているだけに見えます。買い取ってリフォームやリノベーションで付加価値をつけるわけではありません。それでいて手数料にあたる部分が不透明なので「三為業者は自社の利益をたっぷり乗せている」というイメージがついてまわるのです。

つまり、「三為業者は悪い」と紹介される文脈は、「何もしないのに利益だけ乗せている業者」という意味で使われることが多いといえます。

「業者の利益がたっぷり乗った割高物件」を掴まないためには、目利き力を鍛えるしかありません。しっかりとした投資基準を持ち、当てはまる物件だけを購入するのです。そのような方法はわからないという人には、簡単な方法があります。物件概要書の取引態様が「仲介」なら、少なくとも三為業者ではありません。

しかし、このような方法で業者や物件を選別すると、優良物件を見逃してしまう可能性があります。

必ずしも三為業者が扱う物件が悪いというわけではない

三為業者から物件を買うメリットとしては、金融機関の紹介を受けられる可能性が高いことです。すでに提携金融機関の評価が済み、審査に時間がかからないことが多いのです。

また、業者が売り主となっているので、瑕疵担保期間が通常の仲介物件よりも長くなることが多いのも特徴です。

そもそも、物件が割高かどうかは、得られるキャッシュフローがその人の投資手法に合っているかどうかで決まるわけで、業者の仕入れ価格とは関係がありません。例えば年間200万円のキャシュフローを得たい人が、1,000万円の物件を見つけたとします。この物件の仕入れ価格が実は900万円で、100万円の利益が乗っていたとしても、キャッシュローが200万円得られるのであれば、積極的に購入を検討したほうがいいでしょう。

業者の利益が乗っているのは、それが商売である以上は当たり前のことです。暴利であれば問題がありますが、物件を見定める力があれば受け入れられるのではないでしょうか。「売り主と買い主をつなぐ」という立派なサービスをしているのですから、適正な対価なら払うべきです。

通常、モノを売る商売では仕入れ価格を顧客に教えることはありません。仲介という手法が特殊なのです。三為業者のスキームは「普通にモノを売買する方法」といえます。

「三為業者だから」という理由だけで拒否反応を起こさない

三為業者とは、仕入れ価格を開示せずに転売するスキームを行う業者です。手数料にあたる部分が不透明というイメージがありますが、扱う物件全てが割高というわけではありません。その購入価格で期待するリターンを出せるかどうかを基準に考えるべきです。融資や瑕疵担保の面では、仲介よりもメリットが大きい部分もあります。三為業者だからという理由だけでスルーするのではなく、視野を広くして物件を探しましょう。

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