不動産投資の"今"に関するご相談や資料請求はこちら▶
管理
2018/05/30

リースバックは「出口戦略付きオーナーチェンジ物件」だ

(写真=Simon Booth/Shutterstock.com)
(写真=Simon Booth/Shutterstock.com)
「物件を買ってすぐに家賃が入るオーナーチェンジ物件が欲しい」「出口戦略が大事だと言われるが、どうしたらいいのかわからない。どんな人が買ってくれるのか、買うときにわかっていたらいいのに……」こんなわがままを叶えてくれる物件は、果たしてあるのでしょうか?リースバックはこれらの期待に応えられる可能性が高い仕組みです。あまり聞き慣れない言葉ですが、どういったものなのでしょうか。

リースバックの仕組み

リースバックとは、「不動産や機械設備など高価なものを売り、売った相手から借りる」仕組みを指します。投資家の立場からすると、所有者から自宅を買って、その元・所有者に入居者になってもらうわけです。

せっかく買った家をわざわざ売って、さらに家賃を払ってまで住み続ける人がいるのかと思う人もいるでしょう。実際にこのような案件は少なくありません。なぜかというと、ローンの滞納によって自宅を手放さざるを得なくなることがあるからです。

ローンを払えなくなり滞納を続けると、金融機関などの債権者は担保に入れさせている家を競売にかけることによって、貸したお金を回収しようとします。競売は裁判所が法律に基づいて行うので、基本的に避けることができません。避ける方法としては、債権者と相談したうえで担保権を解除してもらい売却する任意売却があります。いずれにしても住んでいた家を売って、その代金をローンの返済にあてなければなりません。

そこで、家に住み続けたいと思う債務者は任意売却によって、「そのまま自分に貸してくれる」不動産投資家を探します。今までローンを払っていたものが、今度は家賃を払って住むわけです。

この「買ってそのまま貸す(売ってそのまま借りる)」仕組みがリースバックです。

リースバックには、このように後ろ向きな理由だけでなく、老後資金や事業資金を捻出するために行われることもあります。また、競売でも元の所有者が家賃を払って住み続けることがあり、これも一種のリースバックといえます。

リースバックは募集やリフォームの手間いらず

投資家がリースバック物件を買うことには、オーナーチェンジ物件と同様のメリットがあります。

まず、物件を購入してすぐに家賃が入ること。募集の手間もお金もかかりません。最短で投資を黒字化する方法といえます。

また、入居者はもともとそこに住んでいる人ですから、リフォーム費用も発生しません。

堅実にキャッシュフローを得られる方法だといえます。

元オーナーが買い取ってくれることも

リースバックが普通のオーナーチェンジ物件にはないメリットは、入居者が買い戻してくれる可能性があることです。

家を売らなければならなくなった理由が一時的なものであれば、その理由がなくなれば、再び自分のものにしようとする気が起きる可能性は大いにあります。例えば、病気になって仕事ができずに一時的にローンが払えなくなったという人は、全快したら収入が以前と同じ水準になり、家を買えるようになるかもしれません。

このように、買い戻しの意思を購入時に示してもらえれば、出口戦略として心強いものになります。事情が変わって、やっぱり買えない……という可能性もないわけではありませんが、先の見通しが立つ、というのは収支計画としても気持ちの面でもかなり楽になるのではないでしょうか。

物件購入の選択肢が広がる

リースバックとは、購入した住宅に元の所有者にそのまま住んでもらい、家賃を受け取る仕組みをいいます。すでに入居者が決まっているオーナーチェンジ物件としてのメリットがあり、さらに買い戻しをしてもらえる可能性もあるので、出口戦略としても有効です。

【オススメ記事】
高利回りを狙う人に中古マンション投資をおすすめする理由
マンション経営は物件選びが大事 あなたに最適の投資用物件は?
マンション経営、失敗するとどうなる?リスクを知って未然に防ぐ
中古マンション投資の注意点 新築と比べたときのデメリット3つ
利回り計算 3つの考え方を身に付けて不動産投資を成功させよう
PREV 三為業者は不動産投資家の敵か味方か?物件購入の注意点
NEXT 土地や建物がこんなに安い?不動産競売のメリットとデメリット
content.jpg

関連記事

セミナー情報

seminar_schedule_0613.jpg

プラスで運用する中古区分マンション投資~なぜ中古一棟専門業者が、中古区分を扱うようになったのか~

開催日程:2018/07/18 19:00~21:00
会場:東京/ベルサール三田 room3

詳しく見る▶

出口戦略攻略!!中古1棟マンションセミナー

開催日程:2018/06/16 13:00~15:00
会場:東京/ベルサール三田 ROOM3

詳しく見る▶
side.jpg

公式Twitterアカウント