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含み益は確定させなきゃ意味がない!不動産投資の含み益とは

不動産投資を行っていると、土地の価格上昇や不動産投資の人気上昇など、さまざまな理由によって物件の価格が上昇する場合があります。このような状況で物件を保有し続けていると含み益が増えていきますが、含み益には大きな落とし穴があるのです。この記事では、含み益の注意点について解説します。

不動産投資で発生する利益とは

不動産投資は、不動産という実物資産への投資で、安定した家賃収入が期待できる資産運用として注目されています。また、株式投資や投資信託などの他の資産運用と比較すると、初期投資が多くなることから、なかなか気軽に始めることができない傾向でした。しかし、マイナス金利政策に伴い、不動産投資に対する融資が受けやすくなったことで、不動産投資が身近な資産運用の1つとして選択されるようになってきています。

不動産投資を行うことによって発生する利益には、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。インカムゲインとキャピタルゲインとは、どのような利益のことをさすのでしょうか?それぞれにどういった利益なのか見ていきましょう。

インカムゲインとは

インカムゲインとは、投資している資産を保有し続けることによって得られる利益を指します。一般的にインカムゲインは、利回りが小さくなるものの、定期的に利益を受け取ることができるため、安定した収入を得ることが期待できます。

インカムゲインに該当する代表的なものとして、株式投資における配当金や投資信託における分配金、FXにおけるスワップポイント、不動産投資における家賃収入などが挙げられます。配当金や分配金、スワップポイントなどの場合は、投資金額に対して1~3%ほどの利回りになることが多いのですが、家賃収入の場合は、利回りが10%を超える場合が多いのが特徴です。

キャピタルゲインとは

キャピタルゲインとは、投資している資産を売却することによって得ることができる利益を指します。一般的にキャピタルゲインは、インカムゲインよりも利回りが大きくなるという点がメリットです。しかし、受け取れるかどうかは不確定で、売却しない限りキャピタルゲインは受け取ることはできません。キャピタルゲインに該当する代表的なものとして、株式投資、投資信託、外国為替取引、不動産投資などの売却益が挙げられます。

一般的に株式投資は価格変動が大きく、外国為替取引は価格変動が小さい傾向です。しかし、レバレッジ取引によって自己資金以上の取引ができるため、インカムゲインではなくキャピタルゲインを狙った取引が多いのが特徴です。

不動産投資も、土地の価格上昇や不動産投資の人気上昇などで、土地の価格が上昇するため、キャピタルゲインを狙った取引が可能です。しかし、不動産投資は高い利回りが魅力であるため、キャピタルゲインよりもインカムゲインを狙った取引が多く、売却せずに含み益のまま放置されることが多くなっているといえるでしょう。

含み益は確定させて初めて現実になる

マイナス金利政策に伴い、不動産投資に対する借り入れが行いやすくなった結果、安定した資産運用を求めて不動産投資を始める人が増えています。不動産の需要が高まっているものの、物件の数に限りがあるため、不動産の価格が上昇し、知らぬ間に含み益が生じている物件も増えてきているのです。含み益は、キャッシュフロー上の資産価値が向上しているだけであるため、売却しなければその利益を実際に受け取ることができません。

また、物件の築年数の経過した場合には、空室が目立ったり、修繕費などのランニングコストが増えたりするため、収入が不安定になってしまいがちです。不動産投資をする人が少なくなるなど、需要がなくなってしまった場合には、含み益がなくなるどころか売却すら難しくなるため、注意が必要といえます。キャッシュフロー上の含み益を確実に実現するためだけでなく、売却に困らないようにするためにも、売却に関するルールをあらかじめ決めておくことをおすすめします。

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