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サラリーマン大家の効果的な融資付け

不動産投資の経験がない方の多くが不安を抱える中の1つが融資付けです。「今まで不動産投資の経験がない自分に融資をしてくれるのか」「どのようにして融資を引くのか」など、経験がない方にとっては未知の世界の話しでしょう。そこで、この記事では不動産投資で不安を抱えている方々に向けて、サラリーマン大家の効果的な融資付けについて解説します。

年収、自己資金を高めることの重要性

まず、押さえておきたいポイントは年収や自己資金が高ければ高いほど融資可能金額が大きくなり、金利が低くなる可能性が高くなる傾向です。また、融資を引ける金融機関の数も多くなります。したがって、「自分の年収を高くすること」「自己資金を高めること」は融資付けをしやすくすることに大きく影響するといえるでしょう。

ここでは、特に自己資金の部分について事例を挙げて説明します。例えば、5,000万円の手元現金があったとします。そして、残債4,000万円の区分所有マンションを所有していた場合、手元現金の80%を使用してローンを完済した場合、不動産投資における安全性はかなり高くなるでしょう。しかし、銀行から融資を受ける際は、このローンを完済した物件を4,000万円の現金と同等に評価してくれません。

「4,000万円でローンを完済すること」「4,000万円の現金を保有すること」は、一見同じことのように見えます。しかし、銀行は借り入れが多くあっても、手元現金を多く保有している人を評価するのです。それは、何か突発的な出費やトラブルが発生したとしても、手元現金が厚い人であれば、お金を払えなくなるリスクが低いためといえるでしょう。したがって、物件購入を集中して行うことを考えているのであれば、できる限り現金は使わず、より多くの現金を常に手元に置いておくよう意識することが大切です。

初期は業者の紹介から

不動産投資で成功した方の書籍で、「自分で融資アレンジをするべし」という言葉をしばしば見かけます。しかし、それは融資交渉の経験があり、かつ、賃貸経営の実績がある方だからこそできることです。そのため、賃貸経営の実績がなく、金融機関とのつながりもなかった方の場合はそうはいきません。たとえ、いきなり金融機関の窓口に出向いて、「不動産融資をして欲しい」といっても、取り合ってくれない可能性の方が高いのです。

年収が高く自己資金をかなり持っている方であれば、自分で開拓できる可能性もあるでしょう。しかし、平日勤務週末休みという方は、金融機関の窓口に出向くために有給休暇を取得することが必要です。労力が高くなってしまう割に結果は出にくいということもあるでしょう。そのため、初期のころは物件を紹介してもらった業者に融資期間もあっせんしてもらうというのが一番早く、確実な方法です。

不動産業者も金融機関の事情が分かっているので、日々金融機関を開拓していますし、融資アレンジも彼らの仕事の一部といえるでしょう。そのため、最初の入りは業者からの紹介が効率的です。

中長期的に自分で新規金融機関の開拓

しかし、資産規模を拡大していきたいのであれば、中長期的には自分で金融機関を開拓していくスキルも重要になります。なぜなら、金融機関は全国に数百行あり、金融機関によって不動産融資に対する姿勢が異なるからです。もちろん、「不動産融資を積極的にしない」という金融機関もありますが、マイナス金利政策の元では不動産融資に積極的な金融機関も多くあります。

そして、ある物件をA銀行は評価しなかったとしても、B銀行は評価するという可能性もあるのです。これは金融機関によって得意とするエリア、不動産融資をするエリアが異なっているためです。良い物件が出てきても、融資が引っ張れないと購入することはできません。したがって、融資付けできる金融機関は多いに越したことはありません。

金融機関の中でも、地方銀行や信用金庫、信用組合などは地域密着型の金融機関です。付き合いが長くなればなるほど、その顧客を大事にしてくれるという傾向があります。そのため、借り入れ実績のある地域金融機関は末永くお付き合いし、プラスで融資付けできる先をコツコツと増やしていくと良いでしょう。結果的に地道な付き合いが効率的な融資付けにつながっていきますので、金融機関開拓も無理にならないペースでコツコツと続けていきましょう。

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