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「マンション投資は節税対策になる」は本当?所得控除のカラクリ

「マンション投資は節税になる」「投資用のマンションを買うと、所得税が還付される」などと新築マンションの営業マンのセールストークを受けたことはありませんか?勤務先に勧誘の電話がきて、「年金の代わりになる」という文句にひかれて契約した人もいるかもしれません。しかし、「節税のためのマンション投資」にはカラクリがあります。

マンション投資と所得控除の仕組み

「マンション投資が節税になる」というセールストークは、ウソではありません。不動産経営において、経費がかさむ購入年度は所得税の還付を受けられる可能性が高いといえます。節税の仕組みは損益通算です。一口に所得といっても実際は種類が10項目あります。会社からもらう給料としての給与所得、自営業者の収入としての事業所得、仮想通貨の売却益としての雑所得、不動産投資の家賃収入としての不動産所得などです。

このうち、給与所得と事業所得、不動産所得は損益通算ができます。損益通算とは、該当する所得を合算することが可能で、赤字の所得と黒字の所得を通算することが可能です。不動産投資では、家賃収入から必要経費を差し引いた額が不動産所得となります。不動産所得が赤字になれば、給与所得と相殺することができ、確定申告を経て前年度に給料から源泉徴収された税金が還付されるというわけです。

必要経費には、不動産取得税や登録免許税、保険料、減価償却費(建物の購入価格を毎年すこしずつ経費にすること)などがあります。これらは購入初年度もしくは翌年度に発生するので、多額の経費が計上でき、不動産所得が赤字になるのです。

「節税対策にマンション投資」の落とし穴

購入初年度は節税になったものの、翌年度以降は利益が出たので、たくさん税金を払うことになりました。これは、一見すると「節税になるといっていたのに、話が違う」ということになりそうですが、実は投資家にとっては望ましいことです。そもそも、この場合の節税は、賃貸経営で赤字が出ていることが前提です。つまり、家賃収入よりも多くのお金を支払っているということで、還付された税金を含めて全体を見ても、損をしているということになります。

しかし、初年度だけでなく、ずっと所得税の節税になるとうたっている場合はどうでしょうか。例えば、毎年少しずつ赤字が出るので税金の還付を受けることができるというケースです。不動産投資はあくまでも利益を得るための投資です。赤字前提での提案自体、投資として利益が出せない提案であるにもかかわらず、営業トークとして無理やり「お得感」を出すためにやっていることです。不動産投資を検討している場合は、赤字となることがわかっている物件に手を出してはいけません。

しっかり稼いでしっかり納税しよう

税金を納めることに抵抗感をおぼえる人は多いでしょう。たしかに、節税は可能な範囲で行うに越したことはありません。しかし、所得税を払うということは、それだけ利益がでているという証拠です。経営する以上、目指す基本は利益を計上することのため、しっかり利益を出して納めるものは納めましょう。

ひとつ付け加えると、同じ節税でも、相続税対策にはマンション投資が有効です。しかし、相続税には最低3,600万円(相続人が1人の場合)の基礎控除や、他にもさまざまな優遇措置がとられています。そのため、対策が必要なのは地主や自宅の他に金融資産を数千万円単位で持っている人など、一部の富裕層です。一般的な若手から中堅のサラリーマンが自分の相続税対策を検討するのはまだ少し早いといえます。

「マンション投資で所得税を減らせる」といううたい文句には要注意

新築マンション販売の勧誘などで、「所得税の還付を受けられる」と聞いたら要注意です。赤字が出ることがわかっている物件を買わせようとしているのかもしれません。どのようなシミュレーションの結果、「節税になると言っているのか」についてよく理解してから対応することが賢明です。たとえ、税金の還付を受けることができても、全体で赤字の連続が前提であれば不動産投資をする意味がありません。節税対策は、しっかり利益を出している投資家や富裕層が考えることです。
 

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