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2018/03/21

不動産投資のローン返済、経費になるのはどの部分?

(写真=Luis Louro/Shutterstock.com)
(写真=Luis Louro/Shutterstock.com)
成功している投資家が行き着く先は節税対策です。投資に成功して利益をあげれば必ず税金がかかります。「何が経費になるのか」「何が経費にならないのか」は不動産投資家にとって気になるところでしょう。特にわかりにくいのが、ローン返済です。毎月支払う金額は同じなのに、一部は経費になり、一部はなりません。今回は、不動産投資のローンに関する税金の基本や経費における注意点について紹介します。

不動産投資で経費になるのは利子部分のみ


ローン返済は毎月1回のみなので普段はあまり意識することが少ないかもしれません。しかし、返済額は利子部分と元本部分に分かれています。このうち税金計算上、必要経費として計上できるのは利子部分のみです。例えば、1月1日に1万円を3%で借りて、12月31日に利息を付けて1万300円払ったとします。この場合は、経費として不動産所得を減らすことができるのは、利息部分の300円のみです。

もし、借入時に手数料として100円を支払っていたら、この手数料も経費にできます。ローンの返済方式には元利均等返済方式と元金均等返済方式の2種類があります。前者は返済額が一定なのですが、その中で利息と元本がそれぞれに占める割合が毎月変わるため、正確に計算するのは困難です。金融機関が発行する返済明細表などで金額を確認しましょう。

減価償却が終わったら要注意


返済の元本部分は所得から控除できないので損した気分になるかもしれませんが、減価償却で経費として処理しているはずなので安心してください。減価償却は高額な資産を買ったときに、取得費をその年にすべて経費にするのではなく、数年から数十年に分けて経費計上することをいいます。ローンの元本部分は多くは取得費と等しいので、帳尻が合うことになります。

減価償却期間とローンの返済期間はおおむね一致しますが、返済計画によっては減価償却が先に終わることがあります。この場合に注意しなければならないのは、税金の支払いが現金収支(キャッシュフロー)を上回ることが起こり得ることです。下記のケースで見て確認してみましょう。

(例)
・物件価格1億円
・家賃収入が年間1,000万円
・減価償却期間20年
・返済期間25年
・毎年の減価償却額は500万円
・返済額も500万円
・諸経費100万円、税率50%

減価償却期間の税金は(1,000万円-500万円-100万円)×50%=200万円となりますが、21年目以降は(1,000万円-100万円)×50%=450万円となってしまいます。キャッシュフローは1,000万円-500万円(ローン返済)-100万円(諸経費)-450万円(税金)=-50万円と赤字に転じてしまうのです。これを防ぐためには、「頭金を多く入れる」「減価償却が切れる年以降に物件を買い増す」などの方法が考えられます。「ローン返済の元本部分は経費にならない」ということをしっかり理解して意識する必要があるのです。

赤字が出たときの注意点


個人名義で行う不動産投資の税金計算上で赤字が出た場合、給与所得や事業所得などから差し引くことができます。これを損益通算といいます。ただし、ローン返済の利子部分のうち、土地の購入代金に関する部分は、原則として損益通算することができません。

特に、物件を購入した最初の年は購入時の諸費用や不動産取得税などがかさみ、赤字になることが多い傾向です。同時にローン返済に占める利息の割合も多いので、誤って土地に関する利子部分も損益通算して確定申告してしまうと、後から税務調査で指摘を受ける可能性があります。

経費にできるのはどの部分か、常に意識する


不動産投資における所得税計算は、ローン返済額のうち経費として計上できるのは利子部分のみとなります。減価償却とローンの返済期間が異なる場合、「減価償却終了後に収支が赤字にならないか」についての注意が必要です。また、税金計算上で赤字が出た場合にできる損益通算には、土地の取得費に関するローンの利息部分は含まれません。不動産投資は、税金を意識して取り組むことをおすすめします。
 

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