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2018/02/02

マンション経営が 赤字を出し続けて破綻?さてどうなる?

(写真=Antonio Guillem/Shutterstock.com)
(写真=Antonio Guillem/Shutterstock.com)
マンション経営における最悪のシナリオは、「マンション経営の破綻」です。マンション経営において毎月の資金繰りが難しくなり、ローン返済が行き詰まってしまい破綻したら一体どうすれば良いのでしょうか?結輪から述べると、マンション経営が破綻しても、任意売却や個人再生、自己破産など、債務整理という突破口がいくつも用意されています。そのため、マンション経営の破綻を恐れる必要はありません。ここでは、マンション経営が赤字になり、破綻した場合の解決方法を紹介します。
 

マンション経営に破綻した場合1 任意売却か競売で売却


マンション経営が破綻して、金融機関へ「ローン返済が難しい」と相談すると、所有するマンションを売却する流れとなるのが一般的です。広く知られている方法として、「競売」があります。競売とは、金融機関(債権者)が裁判所に申し立て、裁判所を介してマンションの売却を行う方法です。しかし、競売の場合は、相場より2~3割、もしくはそれ以上の安い価格で売られてしまうケースが多い傾向というデメリットがあります。

そこで、マンション経営が破綻した場合は、「任意売却」という方法が主流になりつつあります。例えば、ローン残高が2,000万円の場合、2,000万円で買い手が見つかれば、ローンは全額返済が可能です。ローン残高より安い1,500万円でしか売却できなかった場合でも、自分で赤字分500万円の補填が可能であれば、問題はありません。

しかし、借りたローンを全額返済が不可能な場合は、マンションの抵当権を抹消することができません。抵当権が解除できない状態だと、金融機関がいつでも競売にかけることが可能なため、現実的に売却が難しくなってしまうのです。

任意売却では、マンション経営が破綻した際に、金融機関(債権者)と借り主(債務者)の間に、不動産会社が介入することが多いです。そのため、ローン残高が残っていても抵当権を解除して売却できるように交渉をしてくれるケースもあります。任意売却が成立すれば、抵当権を解除して売却ができるため、買い手がつきやすくなるでしょう。
 

マンション経営に破綻した場合2 残債は任意整理または個人再生で


マンション経営が破綻して任意売却や競売でマンションを売却した際、ローンの残債が支払えない場合は「任意整理」や「個人再生」を利用して、債務圧縮や減額を検討していきましょう。任意整理は裁判所を介さず、弁護士や司法書士など法律の専門家へ依頼をして借り主に代わりに、金融機関へ債務や利息の減額交渉をしてもらいます。任意整理は、債務者の収入の中から3~5年でローン返済が可能であると判断した場合、選択することが可能です。

一方、個人再生は裁判所に申し立てて、マンション経営が破綻して返済できない債務を免責してもらう手続きのことを指します。任意整理よりも圧縮額は大きく、債務の金額によっては5分の1以上も大幅に減額されるケースも少なくありません。裁判所に許可されれば、減額された債務は任意整理と同様、3~5年の分割払いで返済することが可能です。
 

マンション経営に破綻した場合3 自己破産して借金をきれいにする


収入が一切なく、マンション経営が破綻したことにより、ローンを返済することが全くできない状態の場合は、「自己破産」が可能です。自己破産をしたい場合は、裁判所へ申し立てを行い、手続きします。自己破産はすべての財産が没収され、無一文になるイメージがありますが、実際には、保有している時価20万円以上の財産が差し押さえられるだけです。

また、自己破産すると、「官報」と呼ばれる機関紙に個人情報が掲載されます。しかし、法律、政令などの官報情報といった専門的な内容の性質のため、一般の人が見る可能性は非常に少ないといえます。マンション経営が破綻して自己破産をしても、第三者に伝わる可能性は低いため安心しましょう。
 

そもそもマンション経営が破綻する可能性は極めて低い


2016年後半ごろから、相続税対策のための収益物件の建設が急増しました。それに伴い、需要のバランスを崩れることを懸念して一部金融機関では、融資引き締めが始まっているといわれています。2017年12月時点でも、以前と比べると融資が難しい状況下にあります。

2017年10月24日に発表された健美家の「不動産投資に対する意識調査(第8回)」では「2017年以降、金融機関の融資状況に関しての実感値は?」という項目では、52.3%が「厳しくなった」と回答し、前回の同年4月の調査より17.8ポイント増加しました。実際に融資状況が「厳しくなった」と感じる投資家が半数以上に達しています。

そもそも金融機関における融資の審査は、このように厳しいことが現状です。しかし、不動産融資を受けたオーナーは、自己資産や属性、物件の評価や事業性など、さまざまな観点から融資審査基準をクリアした「選ばれた人間」ともいえるでしょう。そのため、マンション経営が破綻する可能性は非常に低いという見方もできます。

人は新しいことにチャレンジするとき、最悪のリスクを想定します。しかし、多くの不安は杞憂に終わる傾向です。マンション経営が破綻しないように、立地や利回り、エリアの需要、キャッシュフローのシミュレーションを綿密に行うことは重要な項目となります。各金融機関にもヒアリングをして、少しでも金利が低い金融機関で融資を受けられるようにしていきましょう。

万が一、マンション経営が破綻した場合でも、記事内で紹介したように債務整理の方法は多数あります。マンション投資は、命がけのギャンブルでは決してありません。マンション経営が破綻したとしても突破口があると考え、積極的かつ、安心して不動産投資へ取り組んでいきましょう。
 

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