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2017/12/23

マンション投資家の確定申告は経費に注目

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
マンション投資家にとって、必要経費として計上できるものとできないものを把握することは大切です。経費を正確に計上し、申告することによって税額が変わり、節税につながるからです。もちろん、あらゆる出費を経費にできるわけではありません。経費になるのは家賃収入を得るために必要なものだけで、私的な費用は計上することができません。

こうした知識を身につけておくことで、不動産投資家の収入額を大きく左右する節税が可能になります。今回は経費の基本的な考え方と、代表的な項目を覚えておきましょう。

経費計上の基本的な考え方


まずは、経費と所得税についての基本を整理しておきましょう。同じような意味に聞こえる「収入」と「所得」ですが、税法上は別物として扱われています。不動産投資の場合で考えると、収入は家賃や共益費、更新料などの売上を指し、そこから必要経費を差し引くことで所得額が算出できます。

不動産所得と所得税額の計算方法は以下のようになります。

収入金額-必要経費=不動産所得
不動産所得×税率=所得税額

当然、家賃をはじめとする収入金額が増えると、所得税額も上がることになります。そのため、漏れなく適切な経費を計上することができれば所得税額を抑えられるというわけです。所得税率は5%から45%の7段階に分けられており、所得金額が大きくなると税率が高くなります。日頃から出費を細かく記録し、必要経費と認められる金額を増やすことは、節税のためにとても大事なのです。

不動産投資の主な必要経費


国税庁ホームページには、主な必要経費として次の費用が掲載されています。

・ 固定資産税
・ 損害保険料
・ 減価償却費
・ 修繕費

必要経費にできる出費の線引きは難しいですが、これらは「不動産収入を得るために直接必要な費用」と理解しやすいものではないかと思います。税金は、固定資産税のほかにも、都市計画税・登録免許税・不動産取得税・事業税といったものも必要経費になります。ほかに、借入金利息、賃貸管理代行手数料、不動産事業関連の交通費や通信費、消耗品費なども経費に計上することができます。

減価償却費の計算方法は?


これら経費は、基本的に出費額をそのまま計上可能になりますが、減価償却費は特別な計算方法を用いて算出します。計算方法は次のようになります。

減価償却費=取得価格×償却率

償却率は、建物の法定耐用年数に応じて変化します。中古の建物の場合は、法定耐用年数ではなく経過年数に応じて計算方法が変わります。


法定耐用年数の全部を経過している場合
耐用年数=法定耐用年数×0.2

例)築25年の木造アパートの場合
耐用年数=22年×0.2
→4年で償却

法定耐用年数の一部を経過している場合
耐用年数=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2
※耐用年数=法定耐用年数-経過年数×0.8でもOK

例)築20年のRCマンションの場合
耐用年数=(47年-20年)+20年×0.2
→31年で償却

なお、減価償却は毎年分割して行われるため、まとめて経費として一度に計上しないよう注意しましょう。

注意すべき経費の代表例


必要経費に該当するかどうかの基準は、家賃収入との関連性です。収入を得るための出費は必要経費になり、私的な出費は計上することができません。線引きが難しいもののひとつが、交際費です。国税庁によると、交際費、接待費、光熱費などの家事上(私用)と業務の両方に関わる費用については、「業務遂行上直接必要であったことが明らかに区分できる」経費が算入できるとされています。

交際費の場合、建物管理会社や税理士、従業員らとの飲食費を経費計上することがありますが、家族が同席していると否認されたり、金額が大きすぎると指摘されたり、といったケースもあります。交通費についても同様で、税理士と打ち合わせに行ったつもりでも「家族と遊びに行っただけ」と判断される可能性があります。

そのほか、借入金の利息は経費になるものの、元本部分は経費としては計上できません。また、不動産を売却した場合の譲渡損の分は経費計上できないので注意が必要です。

必要経費の範囲を正しく理解し、適切に申告することでしっかりと節税につなげましょう。
 

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