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マンション経営に欠かせない管理会社の選び方3つのポイント

投資用のマンションを購入し、不動産投資を始める際に考えなければいけないのが、物件の管理方法です。不動産投資で大事になるポイントは「物件選定」・「運営」・「売却」。その中でも、家賃収入などの「運営」時に得られる収入の機会損失を可能な限り減らす為に行うことが物件の管理です。

自分ですべての管理をしたい、という人もいますが、副業で行っている場合は時間的、距離的な問題で難しいでしょうし、慣れない管理業務をしていると、入居者や他の部屋とのトラブルが起こる可能性もあります。

不動産投資の初心者であれば、できれば最初は管理会社にマンションの管理を任せて、大家業に慣れてから、一部を自分で管理を行うのも一つです。では、管理会社はどういった点を見て決めればいいのでしょうか。

マンションの管理形式の種類

まずマンションの管理形式として、全てのマンション運営に伴う管理を任せるのが、全面委託管理です。全面委託管理はマンションの入居者の募集、日常業務となる清掃や入居者との問題解決、細かな部分の修理や補修、そして家賃の徴収や契約に関することまで全ての事を任せるという契約です。この契約を結んでしまえば、基本的に大家は日常業務もほとんどなく、業務負担を大幅に減らすことができます。

もう一つの管理形式として挙げられるのは、 部分委託管理です。これは全面委託管理の中から一部分を自分で行ったりマンションの管理組合で行ったりするというものになります。例えば物件の清掃だけは大家が手配をしたり、部屋を区分所有している場合は、家賃の徴収を自分で行ったりするなど、自分でできる範囲のことは自分で行うことで、管理費の負担を減らすことができます。

その他に完全自主管理というものもあります。これは管理会社を利用せずに、客付けから契約、清掃、補修から家賃徴収まで全て自分で行うというものです。管理費がかからないというメリットがありますが、問い合わせやトラブルの対応、全てを自分で行わなければいけませんし、慣れない人にとっては精神的な負担も大きいでしょう。

基本的には全面委託管理か部分委託管理のどちらかを選ぶことになるでしょう。

選ぶべき管理会社とは何をしてくれる会社なのか

それでは管理会社を選ぶときには、どんなポイントを見ればよいでしょうか。

まず重視したいのが、トラブル対応力のある管理会社です。入居者と大家のトラブル、もしくは入居者同士のトラブルなどが発生した時に、自分でそのトラブル対応を行うとなると、大きな負担になります。そんな時に大家の手を煩わせることがなく、仲介に入ってすぐにトラブル対応をしてくれる管理会社を選べば、時間的、精神的な負担を軽減できます。入居者が満足するような対応ができれば、長く住んでもらうことにもつながります。

また物件の設備の破損が発生した時に、どんな時間帯でもスムーズに修理や修繕をしてくれる会社は、いざという時に非常に頼りになります。そういったトラブル時に何をしてくれるのかという点もポイントです。

大家に手間をかけさせないような気づかいができるということも重要です。管理会社に委託する目的は、マンション経営への労力を減らし、本業をおろそかにしないことです。報告・連絡の電話をする時間帯に配慮したり、お金が発生するときには管理会社が自ら相見積もりをとったりといったことができるところがいいでしょう。大家の立場に立って、最善を尽くしてくれる会社を選んでください。

さらに重視すべきポイントとしてあげたいのは、提案力です。基本的にマンション管理会社に管理を委託していると、管理のルーチンワークはどこの会社もそつなくこなしてくれます。しかしマンションに何らかの問題があり、空室率が高い、住宅としての魅力が低く長く住んでくれないなどの問題が発生したときに、管理会社の方から具体的な対策を提案してくれる管理会社は意外と少ないものです。
ただ単に事務的な作業をこなすのではなく、大家に対してコンサルティング的な提案をしてくれるかどうかも見るようにしましょう。

管理会社は大手と地場、どちらがいいか

マンション管理会社にも様々な種類がありますが、二つに分けるとすると、全国に支店を持つ大手の管理会社、そして特定のエリアで営業する地場の管理会社に分けられます。

大手管理会社のメリットとしては、一定のクオリティを期待することができ、また会社の規模が大きいだけに様々な業務に対してシステム的に対応してくれることです。その代わり、対応してくれる社員が数年で変わったり、何か問題が起きた時の対応に時間がかかったり、社員に判断する権限がないということがあります。全体的な業務の水準は高いのですが、臨機応変な対応力に欠けるところが欠点です。

地場で営業する管理会社は、社員数もそれほど多くないので個人の能力に管理能力の高さを依存することになります。会社の規模が大きくないために、物件管理の全てを任せられるということは少ないかもしれません。しかし、地元の管理会社なので、地元の事情に精通しており、転勤も少ないので長年地元で営業している会社ならではの提案力を発揮してくれることもあります。トラブル対応なども臨機応変に行ってくれ、営業時間外でも対応してもらいやすいです。

どちらがいいかというのは個人の不動産経営の方針にもよりますが、あまり手をかけたくないのであれば大手の管理会社、自分でも一部管理をしていくのであれば地場の管理会社の方が向いていると言えます。

信頼のおける管理会社に依頼することが重要

物件管理は大家自身が手をかけようと思えばいくらでもかけられますし、手をかけたくないのであれば、全面的に管理を委託することもできます。自分の大家としての経験や経営方針をふまえて複数の管理会社と面談をし、それぞれの強みを把握した上で信頼できる会社と契約するようにしましょう。