資産価値が高くなった、『都内・中古・区分』マンション投資

近年加熱を帯びている、不動産投資。特に東京都内の区分マンションに対する投資が、サラリーマンの間で活発化しています。理由は『節税対策・保険効果・売却益狙い』など様々ありますが、『どの様なエリアを選び』、『どの様に購入していくか』ということにお困りな方は多いのではないでしょうか。今回は、東京都内の中古区分マンションに視点を当ててご紹介します。

◆今後、中古不動産の流通量はより活発化する

東京では『ワンルームマンション規制』を行っています。これは文字通り、新築ワンルームマンションの建設数を規制するものです。

以下がワンルームマンション規制の例です。
・総戸数の一定割合を40㎡以上のファミリータイプにしなければいけない。
・ワンルームマンションを建築する場合は、戸数に応じて納税義務が発生する。
(現在は豊島区のみで1戸あたり50万円)

この規制が行われたこともあり、2016年に首都圏では中古不動産の流通量が増え、新築の流通量を抜きました。

(参考:公益財団法人東日本不動産流通)

また、規制により建設可能件数が少なくなっているデベロッパー業者は、建設件数が少なくなるのと同時に『土地の取得価格』も高くなってきている状況です。そこで、会社の利益を維持するために、より利幅の大きい高価格帯の案件に注力するようになりました。これにより、新築マンションの利回りは低くなってきています。

また、『ワンルームマンションの供給過小』に加え、『単身者の東京への流入』による単独世帯数の増加があります。

年度 総世帯数 単独世帯数 単独世帯割合
平成22年 約638万世帯 約292万世帯 45.95%
平成27年 約669万世帯 約316万世帯 47.93%


この様なことから、結果的に需要が増え、今後も東京の中古区分マンション(単身者向け)の資産価値を上げる可能性は大いにあります。

◆既存の人気エリア以外での都内で『キャピタル・ゲイン』狙い

読者の皆様がイメージする、もしくは憧れる、東京での区分マンション投資は港区や中央区、渋谷区、新宿区、文京区ではないでしょうか。これらの6区は『都心6区』と呼ばれ、既に人気が出ているエリアです。実際に皆さまのイメージ通り、年々このエリアの売買価格は高騰しています。

そこで、別エリアにも目を向けてみることをオススメします。以下は2018年の東京23区・基準地価ランキングです

順位 基準地価平均(㎡) 変動率
1位 中央区 601万0310円 +9.22%
2位 千代田区 490万7096円 +7.10%
3位 港区 387万8750円 +7.08%
4位 新宿区 342万2150円 +6.15%
5位 渋谷区 315万0384円 +7.08%
6位 豊島区 151万9045円 +7.27%
7位 台東区 129万7375円 +8.83%
8位 文京区 118万3722円 +7.24%
9位 目黒区 109万9375円 +4.15%
10位 品川区 92万0347円 +6.07%
11位 中野区 81万9428円 +5.47%
12位 世田谷区 67万7081円 +4.49%
13位 杉並区 65万3743円 +5.43%
14位 北区 62万8173円 +7.96%
15位 荒川区 60万4000円 +8.73%
16位 江東区 57万4333円 +6.06%
17位 墨田区 55万5894円 +6.47%
18位 大田区 54万4022円 +3.46%
19位 板橋区 52万3375円 +6.04%
20位 練馬区 43万5408円 +3.19%
21位 江戸川区 41万0175円 +4.59%
22位 足立区 38万8693円 +5.19%
23位 葛飾区 35万9137円 +3.31%

(参照:土地価格相場がわかる土地代データ)

上記の表を見て分かる通り、都心6区はランキング上位に入っていますが、変動率を見てみると豊島区・台東区・文京区・北区・荒川区などの変動率が7%を超えて上昇しています。さらに、まだ基準地価が上位5位に比べ高くないため、開発や人口流入などと共に上昇する振れ幅が大きいことが期待できるのではないでしょうか。

城東エリアのある地域では、2030年前後を目標に大手デベロッパーが開発計画を立て、土地を買い進めていったり、駅を地面から新たに高架線を作りその上に建設していくという開発計画があるとのことです。
(※確実に計画が遂行されない可能性もありますのでご注意ください。)
この様なことが都心6区以外のエリアで起こることで、大きく価格上昇につながるはずです。

弊社では、この様な情報を加味したうえで多くの中古区分マンションの物件情報を集め、厳選した物件を仕入れております。物件情報が欲しい方は、お気軽にお問い合わせください。

◆区分マンションは、銀行評価100%なので始めやすい

上記のような区分マンションをサラリーマンの方が購入するためには、基本的に融資を利用することになるはずです。

そして区分マンションを購入する際には、以下のような方法で購入する流れになるでしょう。
仲介業者を通して区分マンションを選定し、個人で金融機関を開拓される方
売主の業者を通して区分マンション選定をして、業者の提携金融機関を利用される方

ここでの大きな違いは、自己資金の拠出割合にあります。『個人で金融機関を開拓した場合』と『業者の提携金融機関を利用した場合』では、マンションを購入する際の融資と自己資金の割合が変わってきます。

個人での金融機関開拓 売主業者の提携金融機関
融資 約70%~80% 100%
自己資金 約20%~30% 0%

売主業者の提携金融機関を利用することで、いわゆるフルローンを組むことが可能になります。そのため、自己資金の拠出をなるべく抑えたい方でもマンションを購入することができます。

【 例)3,000万円の物件を購入した場合 

購入 自己資金 仲介手数料 諸費用 合計
仲介 600~900万円 1,036,800円 約60万円 約763~963万円
売主業者 0円 0円 約60万円 約60万円

仲介業者と売主業者で約700~900万円の自己資金拠出の差が発生しています。
(※ 消費増税も控えていますので、今後は若干ですが仲介手数料が上がります。)

自己資金を拠出することで、月々の収支を良くすることは可能ですが、自己資金分を回収するためには長い時間がかかります。また自己資金を貯めてから区分マンションを購入するという時間のかかる流れでなく、少しでも早く購入することが売主業者を通すことで可能となります。

また、個人で提携金融機関を開拓するより、業者の提携金融機関を利用する方が低金利で借り入れできるケースも多いです。

これらのことは、業者が日々多くの取引を金融機関と行っているからであり、購入希望者は、そのメリットを上手く活用することができます。

◆まとめ

まだまだ、資産価値の上昇が見込める『都内・中古・区分』マンション投資で読者の皆様も資産形成・資産運用をしてみてはいかがでしょうか。

弊社kellybucksでは、中古1棟マンションのみならず、中古区分マンションのご提案もしております。提携金融機関のご紹介もしておりますので、お気軽にお問い合わせください。