1棟マンションの『空室リスク』

不動産投資のリスクの1つである「空室」。家賃収入がないと不動産投資(特に1棟マンション、1棟アパート投資)の旨みを得られなくなってしまいます。入居者が退去してしまうことは仕方がないですが、その後の空室期間を短くすることが不動産投資の利益を最大化することに繋がります。どの様な方法で、空室期間を短くできるのかをご紹介します。

◆空室期間を短くするには

入居者を付けるには、募集活動をしなくてはなりません。そこで、まず初めに重要になることは、『退去後のクリーニングを早く行うこと』です。これにより、募集サイトに写真を掲載でき、入居希望者が表れた際に内見をしてもらうことが可能になります。

クリーニングが終わると次に行うことは募集です。その際に、設備などの見直しをしてみましょう。
以下は、全国賃貸新聞社が人気設備ランキングです。

順位 内容
1位 無料インターネット
2位 宅配ボックス(単身者向け)・追い炊き機能(ファミリー)
3位 エントランスオートロック
4位 宅配ボックス(ファミリー)・備え付け家具・家電(単身)
5位 浴室換気乾燥機(単身)・システムキッチン(ファミリー)

以前であれば、上位にはTVモニターフォンなどがありましたが、近年では宅配ボックスが上位に入っています。これは通販需要の高まりとともに順位を徐々に上げているからです。

この様に、所有物件の設備を整えていくことも賃貸付けを早めることにつながりますので、募集サイトのユーザーの『ニーズ』をしっかり把握することもオススメします。

加えて、ユーザーが転居する理由にはある程度の理由があります。

転居月 理由 対象部屋タイプ
3月・4月 学生や新卒などの単身者 1R
6月 新婚・カップル ファミリー
9月 転勤 1Rファミリー

この様な時期には、募集ページのタイトルや詳細に、『家具付き』や『カップル入居可』などのワードを記載し、ユーザーの目につくような工夫をしてみましょう。

また、管理会社との関係性を良好にすることも大事になります。募集活動をする業者も結局は人なので、日頃から印象の良いオーナーの物件を優先して賃貸付けするケースが少なくありません。
そこで、日頃からしっかりとコミュニケーションを取っておいたり、お中元やお歳暮を贈ったりするなど、印象が良くなるように努めましょう。ここで注意しなくてはいけないポイントとして、『業者の都合の良い人』にならないようにだけは気を付けましょう。

【 管理会社との関係性についての好事例 】
弊社では、地方物件を販売した際に、弊社が地方の提携管理会社にまとめて不動産の管理を委託します。そうすることで、オーナー1人が1棟や1部屋のみを管理委託するよりも、委託している不動産の数が多くなるため、弊社の物件を優先して客付けしてくれるようになります。

◆築古でも入居する理由

しかし、所有物件が築20年以上たっている様な築古物件で、周辺物件が築浅や新築の場合、どうすることもできないと思ってしまう人もいるはずです。

築古物件の場合、賃料が周辺物件に比べ賃料が低いことがほとんどです。
実は、この『低賃料』がポイントで、高賃料だと借りられないが、その場所に住みたいという人がいる可能性は十分にあります。

ここで、重要となることは、購入前に『周辺家賃相場』をしっかりと調査することです。
いくら家賃が低いからといっても、周辺の物件の築年数が浅く、賃料が同じ水準であると、どうしても負けてしまいます。

また築古物件には、出ていくお金(引っ越し資金)を蓄えていないような人が長期間入居しているケースもあります。
また敷金・礼金を0円にすることで、引っ越し費用をなるべく抑えたい人が入居してくれる可能性があります。

上記のような内容を加味し、購入する物件選定(中古1棟マンション)をすることで、大きなプラス収益が得られることが見込めます。これは、中古1棟マンション、新築1棟マンションや区分マンションと比べると高利回りになるケースが多いからです。

弊社のオーナー様の事例では、上記のような内容をクリアして『年間500万円以上の利益』を上げている方もいらっしゃいますので、具体的な事例を見たい方はお問い合わせくださいませ。

◆周辺物件に負けない方法

周辺物件に負けないようにするためには、それらの物件よりも何か秀でているところがなくてはいけません。
・賃料の安さ
・部屋の広さ
・内装のデザイン
などが挙げられます。

空室になってしまった場合、部屋の『賃料の適正さ』を、周辺物件の募集賃料などと照らし合してチェックします。賃料が高い場合、そのまま募集をしても賃借人がつくことは難しいでしょう。しかし、不動産オーナーの収入源は賃借人が支払う家賃になるので、なるべく家賃を下げることをしたくないはずです。

そこで、部屋の内装を工夫することが重要になってきます。
アクセントクロスを付けて部屋の印象を変えたり、現行の蛇口水栓が単水栓や2ハンドル式であれば、シングルレバーやサーモスタット混合栓に変えるなどの工夫をするだけで、募集写真の印象のみならず、内見した際の印象まで良くなるので入居付けがしやすくなります。

また、上記のようなちょっとした工夫に関しては、あまりお金が掛かりません。家賃は一度下げてしまうと上げることは難しいので、一度、少額費用で家賃を維持(または、家賃UP)することで将来的な収支が大きく変わってくるのです。

例)退去前の賃料が4万円

3万8,000円に下げた場合の入居者付け 2年間で91万2,000円
4万円を維持しての入居者付け 2年間で96万円

この例では、2年間で4万8,000円の差額が生じます。その後も賃貸してもらえれば、より大きな差が生じるので、どちらを選択するべきかは明白でしょう。

この様な、賃貸建物管理のコンサルもお受けしておりますので、現状の管理体制にお困りの方は弊社まで、お気軽にお問い合わせください。

◆まとめ

購入前に、しっかりと購入しようとしている物件に賃貸需要があるかどうかをチェックすることが最も重要ですが、購入後の工夫次第では、賃借人付けや賃料の維持に大きく影響を与えられます。皆様も是非諦めることなくチャレンジしてみましょう。