不動産投資の"今"に関するご相談や資料請求はこちら▶
マンション経営の基本
2018/12/24

リスクの少ない1棟マンション投資とは?

読者の皆様が不動産投資を検討される際に、悩まれるポイントの1つに『新築』か『中古』どちらを購入するかがあるはずです。『新築』の方が低リスクで、『中古』は高リスクだと想像される方も多くないのではないのでしょうか。
実際の事例などを交えて、1棟マンション投資の『新築』と『中古』のリスクについて、また、どの様にしてリスクヘッジをするのかを、ご紹介していきます。

 

◆『新築1棟』と『中古1棟』のメリット・デメリット

「新築1棟」と「中古1棟」双方の代表的な違いは以下の通りです。
メリット デメリット
新築 直近で修繕費が掛からない 購入時の家賃が高く、経過年・入退去を繰り返すごとに家賃下落が起こる
中古 新築に比べて利回りが高い 大規模修繕を行う必要がある

「中古1棟」投資で最も大きな支出の一つは修繕費の額の大きさです。区分マンションとは違い、基本的に物件の修繕などは所有者の自費で全てを行わなくてはいけません。
物件は時間の経過とともに外壁が痛んだり、欠陥が出てきたりします。そうすると、雨漏れが起こり、浸水被害により多大な出費が発生してしまいます。また、外壁が汚れたりヒビが入ってしまったりしまうと、入居付けにも大きな悪影響を与えてしまいます。

購入後、2年間は『瑕疵担保責任』というものがあるため、表に出ていない箇所の損失は売主が責任を持って補修工事をするというもがあります。

また保険に入っていれば、この修繕費が保険金でまかなえます。万が一の為に、保険に加入することで、中古1棟マンションの運用を安全に行うことが出来るようになります。

ここで、保険が下りた事例をご紹介します。
風災(台風)が起きた際に、屋上防水のシートが切れ、水漏れが発生してしまったケースです。この際、オーナーは火災保険が下り約600万円の保険金が貰えました。修繕の見積もりは以下の通りです。
項目 おおよその金額
屋上防水工事 4,200,000円
エクステリア工事 250,000円
被害のあった部屋の工事 580,000円
その他 540,000円

この様な多額のお金を支払うことは、どの様な方にとっても痛手なはずでが、このように保険で賄うことができるのです。弊社では、このような保険のみのご相談も受けておりますので、お気軽にご相談ください。



そして、その他に突発的な修繕を抑える為には
・購入前に、売主に購入条件として修繕することを盛り込む。
・購入前に、しっかりと修繕計画をたてておく。
といった対応が修繕費用を抑えることに繋がります。
これによって、中古1棟マンション投資の損失分を軽減することに繋がります。

 

◆家賃下落率を考慮すると『中古』が有利!!

「新築1棟」は物件取得単価(購入価格)が高くなってしまうので、利回りが下がってしまいます。しかし中古マンションの場合であれば、取得単価が低くなるため利回りが高くなり、定期的に得られるインカムゲインが大きくなる傾向にあります。

加えて、新築は新たに建てられたばかりの物件の為(『新築プレミアム』とも呼ばれる)、家賃設定を高くしても入居付けが出来るという優位性があります。
しかし、同時に物件の購入価格も高くなってしまうので、利回りが低くなってしまいます。そして、「経年劣化」や「賃借人の入退去」を繰り返すごとに家賃はどんどん下落し利回りも下がることに繋がってしまいます。

「中古1棟」の場合、経過年数にもよりますが、「家賃が下落途中」もしくは「下がりきっている」というケースのどちらかになります。
そのため、利回りは安定しており、将来のシミュレーションが立てやすい傾向にあります。ここで、前述していた修繕計画を入念に練り物件を購入しておけば安定した投資が行えます。

 
家賃下落率について
第一段階 築3~10年(年下落率:約1.7%)
第二段階 築11~20年(年下落率:約0.6%)
第三段階 築21年以降 (年下落率:ほぼ横ばい)
(*新規マンションの供給数が少ない地域であれば、下落率は圧迫されます。)

ここで『新築』と『築20年』の物件を購入した10年後、20年後に、どれだけ家賃が変わっているのかをご紹介します。

 
物件概要
購入価格 1億円
満室時の年間家賃収入 800万円
(*新築・中古ともに購入価格と家賃収入は同じ設定)

1年目 5年目 10年目 15年目 20年目
新築 8,000,000円 7,598,897円 6,974,581円 6,767,840円 6,567,226円
中古 8,000,000円 8,000,000円 8,000,000円 8,000,000円 8,000,000円
(*20年目以降は新築も横ばいになる)

上記の表を見るとわかるように、10年後、20年後に大きな差が生じています。
新築で購入したマンションの家賃収入が、賃借人が抜けてしまうたびに、このような家賃下落をしているとシミュレーションが練りにくいです。
そこで、新築1棟マンションを販売している業者が行っていることが、サブリースというシステムです。

 

◆サブリースは付けるべきか

サブリースとは、オーナーが所有している物件を定額で業者に貸し出し、安定した収入を得られるという家賃保証サービスです。
サブリース業者は査定金額から、手数料分を差し引いてオーナーから物件を借り上げます。この差額分がサブリース業者の利益となります。オーナー側としては安定した家賃収入が得られることが1番のメリットとなります。

しかし、基本的にサブリース契約は2年契約となるケースがほとんどで、2年が経過すると契約更新の際に改めて賃料査定がされ、サブリース料金が下がってしまいます。毎月入ってくる収入が下がってしまうということです。また、賃借人がつかないと判断をサブリース業者がすると、業者は一方的にサブリースを切るという事例まであります。

そのため、なるべくサブリースに頼ることなく、購入前に賃貸需要が見込める物件を購入することをオススメします。


 

◆まとめ

上記のように、修繕計画や賃貸付けがしっかりと行えさえすれば、高利回りで安定した家賃収入を得られる中古マンションは新築マンションに比べ優位性があるといえます。
PREV 1棟マンションの『空室リスク』
NEXT 1棟マンション融資の『引き締め』と『リアルな状況』

セミナー情報

儲けたいけど1棟はちょっと...通帳管理だけでできるマンション投資

開催日程:2018/12/15 13:00~15:00
会場:東京/株式会社kellybucks セミナールーム

詳しく見る▶

まずは区分から!1棟マンション投資への道のり

開催日程:2019/01/12 13:00~15:00
会場:株式会社kellybucks セミナールーム

詳しく見る▶

公式Twitterアカウント