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マンション経営の基本
2018/12/18

1棟マンション融資の『引き締め』と『リアルな状況』

2018年は、「かぼちゃの馬車」事件、「スルガ・ショック」などがおこり、金融機関による不動産融資の引き締め、特に中古1棟マンションに対する融資が厳しくなった年となりました。この一件の流れにより、多くの不動産業者は『倒産』や『業務停止』を余儀なくされ業界内でも激震が起こりました。
そこで、金融機関による1棟マンション投資に対する融資の現状についてご紹介します。

◆融資引き締めにより、自己資金を出さないと1棟マンションは購入できない

昨年までは販売価格に対して100%融資をしてくれている金融機関もありました。しかし、現状ではどの金融機関も一定割合の自己資金を出さないと金融機関から融資を得られなくなってしまいました。
これにより、昨年までのようにスピード感を持って所有不動産を増やすということが難しくなってきたということもあります。

では実際に融資の引き締めが起こる事によって、「融資条件がどの様に変わってくるのか」ということですが、主に以下の2点です。

【1】最大融資可能額が下がる
1人の人に対して、「最高で〇〇円まで融資が可能」という金額が下がるということです。例えば、昨年まで、1億円まで融資を引っ張れた人が、今年からは8,000万円までしか融資を引っ張れないということがあります。
【2】自己資金の割合が上がる
前述したとおり、不動産を購入するためには自己資金が必要ですが、金融機関によってその割合が異なっています。その割合が高くなり、手元にある程度の自己資金がないと、優良物件を購入することができなくなってしまうのです。

主に上記のような条件が変わるうえに、金融機関によっては審査のポイントや購入できる物件が変わります。
例えば、購入希望者の『返済比率と自己資金を見る金融機関』や、『年収と自己資金、残債を見る金融機関』など様々あります。この条件が刻一刻と変わってきているのです。

 

◆今後、中古1棟マンションに対する融資の条件が厳しくなる可能性がある

金融庁はスルガ銀行にとどまらず、その他の金融機関に対しても調査をするというようなニュースが流れています。そのため、前述したような融資条件が変更してしまい、現在の融資条件なら物件を購入できるにも関わらず、このタイミングを逃したことで、物件を購入することができなくなる可能性があります。

弊社の事例では、購入を検討していたお客様が融資基準の変更により、物件を購入することができなくなってしまったという方が、少なくても40人以上いらっしゃいます。
具体的には、2棟目を購入できるはずであったオーナー様が、最大融資可能額の減少により、2棟目を購入することができなくなってしまったということがありました。

また、ある金融機関の融資事例としては、年収600万円台の方でも、連帯保証人がついて、かつ購入物件に見合う自己資金があれば審査が通りましたが、今年からは年収が700万円以上ないと審査の基準にも乗らなくなってしまった金融機関があります。
その他の金融機関では、『年齢』や『居住地の住所』など様々な条件が厳しきくなりました。

このようなことから、ご自身のペースで購入していくことも大切ですが、金融機関の融資が開いている間に購入するということも重要になってます。

 

◆業者と定期的に連絡をとることが、金融機関の動向を把握するのに1番良い

このような機会損失を防ぐためにも、日々、金融機関の情報をキャッチしておくことは重要であるといえます。
しかし、個人が金融機関に連絡を取り融資状況を聞くことは、金融機関との関係性にもよりますが、困難でかつ、骨の折れるような行動です。
そこで役立つのが不動産業者です。不動産業者は日頃から、金融機関の融資担当者と審査関係でやり取りをしています。このように金融機関の動向が激しいタイミングでは、業者から各金融機関の動向を定期的にヒアリングすることをオススメします。


弊社では、日頃からこのような融資相談などを行っておりますので、『金融機関の動向把握』や『いつでも動けるようにしておくため』に、弊社コンサルとお話してみてはいかがでしょうか。お気軽にお問い合わせください。
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