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マンション経営の基本
2018/07/11

不動産価格は上がる?下がる?金利との関係は?

(写真=ImageFlow/Shutterstock.com)
(写真=ImageFlow/Shutterstock.com)
「不動産価格は上昇傾向」という動向を聞くと、収益不動産への投資をためらう人もいます。たしかに、上昇傾向だと「これから下がるのでは?」「まだ上がるかもしれない」と、今後の動向が気になって考え込んでしまうこともあるでしょう。今回は、不動産価格が上昇傾向の状況において、マンション経営を目指す人はどう動けばいいのかについて解説します。

日本の不動産価格と長期金利の相関

日本の不動産価格は2010年以降、上昇傾向を見せています。


出典:国土交通省「不動産価格指数」

上記のグラフを見て、今後の動きがどうなるかについて考えてみてください。おそらく「この勢いのまま上がり続ける」「ここまで上がったのだから、そろそろ下がるのでは?」などいろいろな考え方があるでしょう。一般的に不動産価格と長期金利は逆の動きをするといわれています。金利が上がると金融機関の貸出金利が上がり、資金調達のハードルが高くなります。金利上昇時において、不動産を売るためには価格を下げざるを得ない状態になるのです。

それでは、長期金利の動向がわかれば不動産価格も予想できるのでしょうか。両者の関係についてもう少し詳しく見てみましょう。長期金利と不動産価格の関係性については、さまざまな研究がなされています。

長期金利の上昇と商業用不動産価格の関連性
米倉勝弘 三井住友トラスト基礎研究所

超金融緩和が不動産価格に及ぼす影響
田邉信之、土地総合研究

長期金利の動向がJ-REIT価格に与える影響
関大介 、アイビー総研

これらの文献を読んでわかることは、「長期金利と不動産価格は、直接的な関係があるとは言い切れない」ということです。まったくの無関係というわけではありませんが、他にも関連している要因は多くあり、金利の動きだけで不動産価格を予想するのは難しいといえます。

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長期金利の状況

不動産価格だけに関していえば、金利の動向を気にすることは骨折り損になるかもしれません。市場を予測するのは難しいことです。しかし、個人レベルでマンション経営を行うにあたっては、金利の動向に注目することには意味があります。すでに、融資を受けているのであれば変動金利の場合は返済額に直接影響するでしょう。

固定金利の場合でも借り換えを検討するタイミングをつかむのに役立ちます。新規で購入をしようとしているのであれば、金利が低い時期はローンを組むチャンスです。なぜなら、銀行は国債などの金融資産で利益をあげるのが難しくなるため、不動産賃貸経営への融資などで稼ごうとするからです。単純に金利が低ければ総返済額が減るので借りやすいということもあります。

2018年5月現在、政府と日本銀行による異例の金融緩和が続いているため、金利は空前の低金利を維持しています。
 
過去10年間の新発10年国債利回り

出典:日本相互証券

個人にとっては低金利が続いている時代において、マンション経営に参入するチャンスといえます。

想定されるシナリオ。どう動けばいいか

この状況下で、マンション経営において避けなければならないことは何でしょうか。それは、高値づかみでも売却益を確定するタイミングを逃すことでもありません。新規投資のチャンスをふいにすることです。例えば、長年のデフレがインフレに転じて政府は金融緩和に終わりを告げ、金利が上昇し始めるという一つのシナリオが想定できます。

そうなると、金融機関は融資を渋るようになるかもしれません。個人が新規参入することが難しくなるのです。予想がほぼ不可能な不動産価格のことを考えてためらうよりも、マンション経営をスタートしたほうが結局は後悔しないですむでしょう。

先のことを予想しようとするより、今できることを

長期金利などのマクロな状況から不動産価格を予想しようと考える人もいるでしょう。しかし、市場価格の変動はさまざまな要因がからんでおり素人には困難です。一方、金融緩和の影響で低金利が続いている局面においては借り入れがしやすくなっています。そのため、価格の上下ばかりを気にするよりも、参入しやすい時期にマンション経営を始めたほうがよいでしょう。

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