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マンション経営の基本
2018/06/19

不動産市況はバブル?オリンピック不況は起こるのか

(写真=PhotonCatcher/Shutterstock.com)
(写真=PhotonCatcher/Shutterstock.com)
2020年東京オリンピック。日本勢の活躍と特需景気への期待が盛り上がる一方、開催後の景気後退の可能性が指摘され、不動産価格が暴落するシナリオすらささやかれています。では、オリンピック前のこの時期には不動産投資を控えるべきなのでしょうか?これからマンション経営をしたいと考えている人はどう動けばよいのでしょうか?

なぜオリンピック後に不況が来ると言われるのか

オリンピック後の景気が不安視されるのは、開催前後に開催国の経済成長率などが落ち込むという過去のデータがあるからです。

例えば、農林中金総合研究所が内閣府やIMFのデータを元に作成した資料によると、各国経済成長率をオリンピック開催前年と翌年で比べた場合、1988年~2012年においてはアトランタで開催した米国を除く全ての国で翌年が前年を下回っています。

(出展:株式会社農林中金総合研究所『五輪終了後の日本経済に待ち構えるリスク』)

このようなオリンピックと景気を関連付けるさまざまなデータから、日本でも同様なことが起こると憶測されているのでしょう。

もう一つの理由

さらに、この景気の悪化によって不動産価格が落ち込むのではないかという意見もあります。

日本の不動産価格は、東京での開催決まった2013年あたりから上昇を始め、マンションを中心に高い水準で推移しています。そのせいか、2017年あたりから不動産バブルという言葉が新聞や雑誌で散見されるようになりました。

この不動産価格が上がっている背景の一つに、インフラ整備に向けた政策によって不動産への資金流入が活発になっていることが挙げられます。マイナス金利で資金を借りやすくなったという影響もあるでしょう。


2020年オリンピック後の景気と不動産価格を悲観する人は、このようなオリンピック「特需」がなくなることによって需給バランスが崩れ、バブル崩壊が起こると警鐘を鳴らします。

また、2013年以降に価格を押し上げているのは、オリンピック景気によるキャピタルゲイン(売却益)を狙った投資家が購入しているからだとの推測も成り立ちます。その人たちが、オリンピック前後に利益確定のため不動産を手放させば、値崩れを起こす可能性もあります。

先のことは誰にもわからない。投資をするなら早いほうがよい

「価格が下がるのを待ってから買う」「買ってから価格が下がるのは恐いので、今は買わない」という発想をする人は多いかもしれません。

しかし、このような考え方でチャレンジをやめるのはもったいないことです。

マンション経営を始めるのは、早ければ早いほどメリットがあります。

マンション経営は、長くやっている人が有利になるような仕組みになっています。それは、基本的に売却益ではなく、継続的な家賃収入を目的とするからです。例えば年間キャッシュフローを100万円得られる物件があったとして、3年後に買うと300万円安くなるとします。今買えば、3年早い分、価格下落の300万円はカバーできます。しかし、3年後にも買えるかどうかはわかりませんし、価格下落がもっと低く済むかもしれません。結果的に「あのとき買っておけばよかった」と後悔するのは避けたいものです。

そもそも、上記の市場予想はあくまでも誰かの意見であり、実際に価格が下がるかどうかはその時になってみないとわかりません。不確実な予想におびえるよりも、今頑張れば手に入るであろうキャッシュフローに向けて頑張ったほうがいいのではないでしょうか。個人投資家にとって、マクロな経済事情は賃貸経営の成績にそれほど関係はありません。

憶測で心配するよりも、今できることをしよう

2020年東京オリンピック後の景気後退と不動産市場の悪化が予想されていますが、あくまでも過去のデータを振り返った憶測に過ぎません。そこで足踏みしているよりも、今キャッシュフローが見込める物件があるのなら、チャレンジしてみてはいかがでしょうか。
 

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