不動産投資の"今"に関するご相談や資料請求はこちら▶
マンション経営の基本
2018/05/28

一戸建てからマンション経営まで!不動産投資の投資スタイルを紹介

(写真=stockphoto mania/Shutterstock.com)
(写真=stockphoto mania/Shutterstock.com)

一口に不動産投資といっても、スタイルはさまざまです。マイホームを転用した一戸建てから1棟マンションまで千差万別であり、人によって合う合わないがあるはずです。ここでは、それぞれの特徴やどのような人に合うのかなどを解説します。身近で裾野が広い小規模投資から、リタイヤも夢ではない大規模投資まで、マンション経営のイメージをつかんでください。

区分マンション投資

不動産投資の初心者が最も始めやすいのは、区分マンション投資です。

文字どおり、マンションの1室を取得し、入居者に貸すというスタイルの投資法です。転勤などでやむをえずマイホームを賃貸し、結果的に区分マンション投資に近い形で家賃を得るようになる人もいることを考えると、最も身近な手法といえます。

⚫中古区分マンションの収支シミュレーション

区分マンション投資が身近と言える理由は、購入しやすい価格にあります。地方の築古物件であれば、百万円台で買えることも。属性の問題で融資を受けることが難しい人が、賃貸経営の実績を積むために現金で買ってスタートするということもあります。

運用面における区分マンション投資の特徴は、修繕積立金と管理費が毎月一定額かかることです。物件を探すときには、想定家賃から計算した表面利回りだけでなく、これらのランニングコストも考慮してキャッシュフローを考えなければなりません。

例えば、次のような物件の場合を見てみましょう。

場所:某地方都市 駅徒歩5分
間取り:ワンルーム 
専有面積:25平方メートル
想定家賃:5万円/月
修繕積立金:1万円/月
管理費:5,000円/月
固定資産税:6万円/年
管理委託料:2,500円/月 (家賃の5%)
購入価格:300万円

この物件を現金一括で買った(つまりローンの返済がない)場合、キャッシュフローは次のとおりに計算します。

<月間キャッシュフロー>
5万円【想定家賃】―(1万円【修繕積立金】+5,000円【管理費】+2,500円【管理委託料】)=3万2,500円

<月間キャッシュフロー>
3万2,500円×12ヶ月―6万円=33万円

現金で買った場合、キャッシュフロー利回りは約10%といったところです。毎月手元に残るのは3万円強。生活を支えるには十分とは言えませんが、初めの一歩としては悪くないでしょう。

⚫新築区分マンションはキャッシュフローを確保できるように注意

投資や資産運用にあまり興味がないという人に対しても、都心の新築区分マンション投資が盛んに営業されているようです。しかし、投資であるからには利益を生む物件であるかどうか、しっかり見極めなければなりません。

都心の新築であれば、ワンルームであっても1,000万円を超えるのが一般的です。自己資金も高い属性もない人ではなく、自己資金も社会的信用もあるが、資産運用にそれほど時間も手間もかける余裕のない人向けと言えます。

ただし、新築であるために価格が割高であること、初めは高い家賃で入居者がつきやすいが、一度退居があるとそれ以降は家賃を下げざるを得なくなることなどには注意が必要です。物件価格の高さゆえにキャッシュフローが少なくなりがちなのですが、開始当初にギリギリ利益が出せる程度であれば、数年後にはマイナスになっている可能性が高いと言えます。

新築区分マンション投資は比較的手間がかかりませんが、利益を生むことができるのかどうかを見極める必要があります。

戸建て賃貸

区分マンションで管理のコツや物件購入の感覚をつかんだら、次は一戸建てにチャレンジしてみましょう。もちろんいきなり一戸建てでもいいですし、最初からマンションを一棟買いする人もいます。

築古のボロボロ物件を買い、リフォームで再生させてから賃貸するのが基本的なセオリーです。

一戸建てはもともと誰かのマイホームだったものです。都心、地方、農村と地域を問わずどこにでも物件はあります。どの場所でも、概ね一定の家賃が見込めることもメリットです。その地域のニーズに合った運営ができれば、戸建てを複数棟持って規模を広げていくこともできるでしょう。

また土地を共有していないので、区分マンションと比べて資産価値が高いというのも特徴です。戸建てを持っていれば、それを担保にして次のアパートやマンションの融資を引き出すことにも使えるかもしれません。

地方の戸建ても区分マンションと同様に百万円台から買うことができます。修繕積立金などの定額費用はかかりません。空き家問題が取りざたされる昨今、社会貢献性も高い投資手法です。

戸建て賃貸の収支シミュレーションをしてみます。

場所:地方の静かな地域
間取り:4LDK
建築面積:130平方メートル
敷地面積:200平方メートル
想定家賃:4万円/月
委託管理料:2,000円(家賃の5%)
固定資産税:3万円
購入価格;100万円
リフォーム代:200万円

<月間キャッシュフロー>
4万円【想定家賃】―2,000円【管理委託料】=3万8,000円

<年間キャッシュフロー>
3万8000円×12ヶ月―3万円【固定資産税】=42万6,000円

毎月手元に残るのは4万円弱。もしローンを組んでも返済期間が8年以上ならキャッシュフローが生まれます。初期投資を回収し、ローンを完済したら、毎年40万円くらいがまるまる個人の収入になるわけです。ただし、空室や突発的な修繕に備えて、少なくとも一部は貯めておくようにしましょう。投資で得た利益は再投資することが資産運用の基本です。

中古アパート

今まで紹介した手法は、一つの物件に一世帯が入るものでした。おのずとキャッシュフローの金額には限界があります。もしかすると、上記のような収支では物足りないと思うかもしれません。

不動産投資の醍醐味は、良い物件を買うことで継続的に大きな収入を得られる点です。これを可能にするのは、アパートやマンションなどの集合住宅への投資です。

区分マンションや戸建て投資で経験を積んで、賃貸経営事業経営者としての信用を得られるようになったら、いよいよ集合住宅の経営に乗り出しましょう。

もちろん上場企業勤務で年収700万円以上など、高属性の人は融資を受けやすいので、最初からアパート経営を行うのもいいでしょう。いきなり大きい規模の投資は不安だという人は、区分マンションや戸建てから始めて下さい。

地方の中古アパートは人気の高いジャンルです。なぜなら、利回りが高い傾向にあるからです。地価が低い地域は購入価格が安いため、特に築年数が古くて建物の価値が低い物件は、家賃収入の割に安く買えることが多いのです。

木造アパートの法定耐用年数(減価償却費の計算に使う年数)は22年ですが、築年数が30年を超えてもフル稼働している物件は少なくありません。

地方築古アパートの収支の例を見てみましょう。

場所:地方の静かな地域
間取り:2LDK×4戸
建築面積:200平方メートル
敷地面積:400平方メートル
想定家賃:5万円/月×4戸
委託管理料:8,000円(家賃の5%)
その他管理・清掃費など:30万円/年
固定資産税:15万円
購入価格;1,000万円
リフォーム代:30万円(オーナーチェンジ。空室だった1部屋をリフォーム)
頭金および購入諸費用:200万円
ローン返済額:6万5,000万円/月(約1,000万円を金利年2%で15年かけて返済)

<月間キャッシュフロー>
20万円【想定家賃】―8,000円【管理委託料】―6万5,000円【ローン返済】=12万7,000円

<年間キャッシュフロー>
12万7,000円×12ヶ月―15万円【固定資産税】―30万円【その他管理費】=107万4,000円

購入価格と諸経費などを合わせると1,200万円ですが、ローンを利用することで必要な自己資金は200万円となり、約2年で元がとれることになります。年間キャッシュフローを月額にならすと約9万円。ローンの返済が終われば、家賃の下落分を差し引いても10万円台の大台に乗るでしょう。

このようなアパートを2棟持てば、大卒初任給くらいのお金が毎月継続的に入ってくることになります。さらに増やすと、個人名義でも事業的規模とみなされるかもしれません。利益の額によっては法人化を検討することもあるでしょう。

ただし、立地の良い物件を買うこと、絶えず入居者が入るように経営努力を怠らないことなどが必要です。

新築アパート

他の手法ほどポピュラーではありませんが、新築アパート投資という手もあります。

他の投資家から物件を買うのではなく、自分で土地を購入して建物を設計し、建設会社に依頼してアパートを建てる手法です。または、新築区分マンションのように建て売りの物件もあります。

自分で建設する場合、完成するまでは手間と時間がかかるものの、稼働が始まってからは修繕や退居などの対応が中古に比べて少なくて済みます。あまり手間をかけたくないという人にもおすすめです。

では、収支の例を見てみます。

場所:東京23区内
間取り:ワンルーム×8戸
建築面積:200平方メートル
敷地面積:200平方メートル
想定家賃:8万円/月×8戸
委託管理料:3万円2,000円(家賃の5%)
その他管理・清掃費など:40万円/年
固定資産税:30万円
土地購入価格;3,000万円
建築価格:3,000万円
頭金および購入諸費用:500万円
ローン返済額:31万円/月(約6,000万円を金利年2%で20年かけて返済)

<月間キャッシュフロー>
64万円【想定家賃】―3万円2,000円【管理委託料】―31万円【ローン返済】=29万8,000円

<年間キャッシュフロー>
29万8,000円×12ヶ月―30万円【固定資産税】―40万円【その他管理費】=287万6,000円

サラリーマンリタイア生活が見えてきたのではないでしょうか?空室期間や修繕などが発生するため、実際の手取り収入はもっと少なくなりますが、稼働開始後はほとんど労働らしい労働をすることなく、年収数百万円が得られる可能性があります。不動産投資ならではの収益性と言えるでしょう。

中古1棟マンション

不動産投資家として規模を大きく拡大させることができるのは、やはり中古マンション投資です。投資を始めて数年で次々に億単位のマンションを取得し、資産十数億円の「メガ大家」になった人も少なくありません。ここまでくると副業や投資というよりは事業そのものです。

アパートとマンションの区別にはっきりとした境界線はありませんが、小規模な木造の集合住宅をアパートといい、3階建て以上の鉄骨や鉄筋コンクリート(RC)造のものをマンションというのが一般的です。

構造がしっかりしており、返済期間の長い融資を受けることができることが多いのがマンションの特徴です。鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造やRCの法定耐用年数は47年。アパートローンの融資期間は耐用年数までという金融機関が多いため、期間を長く取ることでキャッシュフローが良くなるという点で有利です。

中古マンションの規模やスペックはさまざまですが、一例として次のようにシミュレーションします。

場所:地方都市の主要駅 徒歩5分
間取り:ワンルーム×16戸、2LDK×8戸、4LDK×2戸
構造:SRC造
建築面積:900平方メートル
敷地面積:300平方メートル
想定家賃:6万円/月×16戸、10万円×8戸、15万円×2戸(満室想定206万円)
委託管理料:11万円(家賃の約5%)
その他管理・清掃費、電気代など:200万円/年
固定資産税:300万円
購入価格;2億円
頭金および購入諸費用:2,000万円
ローン返済額:74万円/月(2億円を金利年2%で35年かけて返済)

<月間キャッシュフロー>
206万円【想定家賃】―11万円【管理委託料】―74万円【ローン返済】=121万円

<年間キャッシュフロー>    
121万円×12ヶ月―300万円【固定資産税】―200万円【その他管理費】=952万円

いかがでしょうか。「億単位の借金を負うなんて恐ろしい」「頭金を1,000万円も用意できるかしら」「年間1,000万円近くも儲かる可能性があるなら、ぜひやってみたい」など、いろいろな意見があるでしょう。

マンション一棟を持つ場合は言うまでもありませんが、小規模であっても不動産投資は日常生活とかけ離れた金銭感覚であることは確かでしょう。この記事で紹介した他の手法のように段階を経ていくのでもいいですし、しっかり勉強して優秀な不動産業者を見つけ、最初から大きな物件にチャレンジするのもいいと思います。

本稿の収支シミュレーションは、かなりおおまかにしています。投資のリスクや各手法の細かい違いなどは、他の記事を参考にしてみてください。焦らず、でも後回しにせずに堅実な手法で取り組んでいってほしいと思います。

「現状」と「どのような成果を得たいか」によって投資スタイルは変わる

不動産投資にはさまざまな手法があります。区分マンションや一戸建てを現金や少額のローンを組んで買う方法や、高い属性を利用して多額のローンを組み、アパートやマンションのオーナーになる方法。最初からマンションオーナーを目指すのもいいですし、少額のものから段階を踏んでいくというのもありです。「自分にはできない」と決めつけず、ぜひ自分に合った投資スタイルから始めてみてください。

【オススメ記事】
高利回りを狙う人に中古マンション投資をおすすめする理由
マンション経営は物件選びが大事 あなたに最適の投資用物件は?
マンション経営、失敗するとどうなる?リスクを知って未然に防ぐ
中古マンション投資の注意点 新築と比べたときのデメリット3つ
利回り計算 3つの考え方を身に付けて不動産投資を成功させよう
PREV 空き家バンクではじめる小規模投資
NEXT 不動産投資は自己資金利回りの高さが重要!自己資金利回りとは
content.jpg

関連記事

セミナー情報

seminar_schedule_0613.jpg

プラスで運用する中古区分マンション投資~なぜ中古一棟専門業者が、中古区分を扱うようになったのか~

開催日程:2018/07/18 19:00~21:00
会場:東京/ベルサール三田 room3

詳しく見る▶

出口戦略攻略!!中古1棟マンションセミナー

開催日程:2018/06/16 13:00~15:00
会場:東京/ベルサール三田 ROOM3

詳しく見る▶
side.jpg

公式Twitterアカウント