マンションを買うだけじゃない、不動産投資の方法とは

不動産投資というと、「ローンを組んでマンションを買う」というイメージが一般的ですが、実は不動産に投資する方法はこれだけではありません。広い意味で考えると、投資したお金で不動産を買い、最終的にその値上がり益や家賃収入が利益の源泉になるようであれば、不動産投資といえます。ここでは、現物不動産以外の不動産投資の方法を3つピックアップして特徴などを解説します。

REIT

REITは不動産投資信託の略で、特に日本の証券取引所に上場されているものはJ-REITと呼ばれます。投資信託というよりは株式に近く、1口10万円前後で取り引きされているものが多い傾向です。仕組みとしては、現物不動産に特化した投資信託といえます。投資家から集めたお金をもとにマンションやオフィスビルを購入して家賃収入や資産の入れ替えによる売却益を得ることが一般的です。

J-REITの特長は売買の気軽さです。証券会社の口座に入金さえしていれば、電話1本、または、クリックひとつで取り引きすることができます。もちろん、現物不動産と違い自分で集客や物件探しをする手間は一切ありません。現物不動産以外の不動産投資では基本的に借り入れでレバレッジをかけることができない傾向です。

なぜなら、不動産を担保に入れることができないからです。ところがJ-REITは信用取引が利用できるので、最高で3.3倍のレバレッジをかけることができます。しかし、現物不動産投資でプロパー融資を使った数十倍のレバレッジには及びません。必要なときに換金できなくなるリスクがほぼゼロに近いJ-REITは、ある意味では手堅いといえます。ただ、銘柄にもよりますが、他の手法ほど収益性は高くありません。

不動産小口化商品

REITは完全に証券化された商品の利益を受け取る権利を持っているものでした。不動産小口化商品は、現物不動産投資に近い方法です。不動産小口化商品の法的な仕組みはいくつかありますが、よく利用される任意組合方式では、不動産そのものを複数の投資家が分け合って所有します。例えば、都心にある某マンションを100人の投資家が1,000万円ずつ買ったとしましょう。

不動産取得税などの取得費用は現物不動産と同様にかかり、名義も自分の名前が登記されます。そのため、現物不動産投資の目的のひとつとなる相続税対策として利用することも可能です。所有している不動産小口化商品は相続時や贈与時に不動産として評価されます。

ただし、所有名義は共有になるので、担保に入れてローンを組むといったことは基本的にできません。J-REITに比べて最低投資額が大きく、最低でも100万円から、1,000万円程度といったレベルです。また、売却時には通常の現物不動産投資と同様買い手を探すか、販売会社などに買い取ってもらう必要があります。

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ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングは、投資家が企業や個人にお金を貸し付け、その利息相当の収入を受け取る投資です。利息は家賃収入にかかわらず、投資元本に対して年間5%、10%といった一定の割合で発生します。借りる側からすると、お金をほしい企業や個人が業者を通じて、インターネットなどで広く資金を集める方法です。この仕組みは不動産投資によく利用されています。

例えば、不動産投資をしたいA社が何らかの理由で金融機関以外から資金調達をする必要があるとします。ソーシャルレンディング業者Bに審査を受け、Bのサイトで資金を募集。投資家から集めた資金はいったんBが預かり、BからA社に貸し付けられるという仕組みです。貸金業法の規制によって、このような若干複雑な仕組みになります。いわば、不動産投資家に融資をする銀行の役目を個人投資家が果たすわけです。

そのため、どんなに不動産の価格が上がっても、受け取る収入は変わりません。ただし、お金が返ってこない可能性はわずかながらあります。また、基本的に売買することができないので、現物不動産投資よりも換金できないリスクは高いでしょう。反面、少額で投資できる傾向で、最低投資額が1万円程度のものもあります。利回りは5%以上が中心で、REITよりも高い傾向にあります。

不動産投資にはいろいろな方法があり、それぞれメリット・デメリットがある

不動産に投資する方法には、それぞれ特徴があります。REITは株式のように1口を少額で気軽に売買ができ、信用取引を利用すれば3倍程度のレバレッジが可能です。不動産小口化商品は、スキームによっては不動産を直接自分の名義にでき、相続税対策になります。ソーシャルレンディングは比較的高い収益性が期待できますが、自由に換金することができず、レバレッジもかけられません。

どの投資方法も管理の手間は、ほとんどありません。現物不動産投資は、管理や売買の手間が多少かかるものの、高いレバレッジをかけることができ、相続税対策にもなります。

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