旧耐震基準の建物でも大丈夫?新耐震基準との違いとは

築古マンションの購入を検討するとき、「旧耐震基準」で建てられたと聞くと身構えてしまう人は多いのではないでしょうか。「◯年以内に直下型地震が来る!」というような報道も散見される時代、地震による被害は不安要素のひとつとして無視できません。今回は、地震対策の象徴ともいうべき旧耐震と新耐震のマンションは「どう違うのか」「どのようなデメリットがあるのか」についてまとめました。

新耐震基準と旧耐震基準の違いは?

建築基準法には、地震に対して一定のレベルまで耐えられるものでなくてはならないという耐震基準があります。これを満たしていない住宅には建築確認がおりず、建設が認められません。この基準を大きく変えたのが、1981年の同法改正です。1981年を境に旧耐震と新耐震が区別されるわけです。

旧耐震基準は「震度5くらいの地震で損傷しない」程度のもので、震度7の大地震などは想定すらされていませんでした。しかし、新耐震基準では人命を最優先するため、震度7でも倒壊しない程度の強度を必要としています。具体的には、地盤や柱の強度、計算上地震に耐えうる構造なのかなどを満たしていなければなりません。

1995年に阪神・淡路大震災 建築震災調査委員会が行った調査によると、1980年以前に建てられた旧耐震の建物で軽微無被害は全体の30%強でした。一方、1981年以降に建てられた新耐震基準での軽微無被害は70%以上です。一般的な住宅の耐震強度が高まったことがよくわかります。

新耐震と旧耐震をどうやって見分けるか

実際に「どの程度の強度があるか」は、検査をしてみなければわかりません。住宅ローン減税のように、新耐震基準であることで得することは多いので検査済の中古物件は少なからずあります。耐震基準検査を専門に提供している業者も多くあり、費用は数万円~数十万円程度で検査可能です。

実際の耐震構造ではなく、単純に「新耐震基準」「旧耐震基準」の違いを知ることは簡単です。基本的に改正建築基準法が施工された1981年以降の建物は新耐震基準と考えてください。間違えないでほしいのは、1981年6月1日以降に「竣工」したものではなく、「建築確認を受けたもの」が新耐震基準だということです。

建物を建てる際には、まず市区町村に建物の概要を伝えて建築申請を行います。これに対して自治体が承認することが建築確認です。建築確認を受けると確認済証が交付されるのですが、この日が1981年6月1日以降であれば確実に新耐震基準だといえます。

旧耐震のリスクとデメリット

物件が新耐震基準の場合は、一定の安心感があります。前述の阪神淡路大震災に関する調査などで耐震性の優位性が確認されている点は重要です。大地震は人命にかかわる災害ですから、オーナーだけでなく、入居者にとっても気になるポイントといえます。

実際のところ「災害に耐えうる強度を持っているかどうか」は個別に検査してみないとわからないでしょう。旧耐震基準だから必ずしも弱いというわけではありません。構造や形、地盤によっても強度は異なります。一般的にRC(鉄筋コンクリート造)よりもSRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)のほうが強く、立方体に近い建物は細長かったり複雑であったりする形の建物よりも頑強です。きちんとした検査で耐震強度をアピールできれば入居者を募集するうえでデメリットとはなりにくいでしょう。

明らかなデメリットとしては、地震保険の保険料が高くなることです。地震保険にはさまざまな割引があり、耐震診断による耐震等級が最高の場合は50%割引、1981年6月1日以降に新築された建物であることで10%割引されます。

また、旧耐震基準であることを補うために検査・改修する場合にも費用がかかります。もし、免震・耐震工事をする場合は大がかりなものになり、規模によっては数千万円単位の出費となる点はデメリットといえるでしょう。

旧耐震だからダメというわけではない

新耐震基準のマンションとは、1981年6月1日以降に建築確認が済んだ建物のことを指します。より厳しくなった現在の建築基準法の耐震強度で建てられた建物です。旧耐震だからといって必ずしももろいわけではなく、心配なら検査をしてみることをおすすめします。コストはかかりますが、入居者の募集や地震保険の保険料が割引されるなどのメリットが発生すれば安いものです。旧耐震基準だからダメだと決めつけてしまう前に、コストやリスクなどを総合的に比較して物件選定を検討してください。

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