旗状地はお買い得?変わった形の土地にも収益物件は建つのか

街を歩いていると、変わった土地や建物が目につくことがあります。中には「どこから入るの?」といいたくなるような、道路と離れた場所にある建物を見かけることもあるでしょう。接道部分が極端に狭く通路部分が長い旗状地は、その代表格です。形が変わった不整形地は悪いことばかりとはかぎりません。もしかすると、思いがけないお宝物件が見つかる可能性はあります。ここでは、旗状地の特徴と活用法について紹介します。

旗状地とは

旗状地とは文字どおり旗のような形をした土地で、広い部分と通路部分から構成されます。旗の竿の一番端が道路と接し、ここから出入りするわけです。

長方形や正方形のいわゆる整形地では前方が道路に接していますが、旗状地は四方を他人の土地に囲まれていることが多いのが特徴です。通路は敷地延長部分とも呼ばれます。旗状地が敷延(しきえん)とも呼ばれるのはそのためです。また、「旗竿地」という言い方もあります。このような形の宅地は、大きな土地を分譲して売る際に生まれます。大きすぎる土地は価格が高いので、小さく分けたほうが売りやすい傾向です。

旗状地のメリット

旗状地は不整形地、つまり変な形をした土地です。不整形地のメリットは価格が低いこと。後述するいくつかのデメリットがある分、旗状地は安くなっています。旗状地の安さは相続税路線価によく表れているといったことが特徴です。

相続税を計算するときの土地の評価方法には、主に金融機関が担保価値を算出するために使う積算法による査定が用いられることもあります。路線価は基本的に単価×面積で計算しますが、ここに土地の形状や接道による評価増減を考慮するのです。その項目には次のようなものがあります。

・奥行価格補正
接道部分から敷地の一番奥までの奥行きが長ければ長いほど低く評価されます。最大の20%ほど低くなります。敷延部分があるので旗状地は適用されやすいものです。

・不整形地補正
対象の土地が「整形地から一部を取り去った形」ととらえたときに、その取り去った部分が整形地のどれくらいの割合なのかによって評価を下げます。減価幅は最大40%です。

・間口狭小補正
間口が狭い物件は評価減となります。最大20%減です。

・奥行長大補正
間口に対して奥行きが長い場合に適用できます。最大10%減です。

あくまでも相続税計算上の考え方ですが、積算法による評価が一部査定に反映されるということを考えると、価格が安くなるのは間違いありません。上記を踏まえて10~40%ほど安くても不思議ではありません。ただ、価格は不動産投資では最も重要な要素のひとつです。都心に安く効率的に物件を保有できる可能性があります。

旗状地のデメリット

旗状地は価格が安くなる反面、数々のデメリットもあるので把握しておきましょう。ケースバイケースで当てはまらないこともあるので、個別に精査することが必要です。

・日当たりと通風の問題
四方を他人の土地に囲まれているので、たいていは建物が建っています。それが日差しや風通しをさえぎり、陰気な雰囲気になるかもしれません。新築やリフォームが可能な場合はトップライトを取り入れるなどの工夫が必要になります。

・間口が狭すぎて再建築不可ということも
建築基準法上、敷地は2メートル以上を道路に接していることが必要です。2メートル未満だと既存の建物を取り壊したときに建築ができません。そのため、そういった土地は金融機関でローンを組むことが難しくなります。

・マンションやアパートが建てられないこともある
先ほどの接道義務は条例により、さらに厳しくされていることがあり、間口が狭小な土地では共同住宅の建設が制限されます。東京都では10メートル未満にアパートとマンションは建てられません。しかし、玄関が独立していてすべて1階にある長屋建てなら建築可能です。新築する場合や中古でも仕様によっては、デメリットもカバーできることがあります。要は入居者が気にならないように工夫がされていればハンディにはならないでしょう。

旗状地なら人気の都心で掘り出し物が見つかるかも?

旗状地は間口が狭く、四方が建物に囲まれるというデメリットもあります。一方、価格が安いという大きなメリットがあるので、人気の都心で高利回りの投資ができるかもしれません。間口や日当たりなど物件の特性をよく見て掘り出し物を探してみましょう。

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