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マンション経営の基本
2018/03/19

不動産投資で「月収50万円」を得るために必要な元手はいくら?

(写真=Watchara Ritjan/Shutterstock.com)
(写真=Watchara Ritjan/Shutterstock.com)
投資や副業で、「月収50万円が可能かどうか」はひとつの目安になるのではないでしょうか。本業の給与と同じくらいの収入が得られれば、脱サラも夢ではありません。具体的にどれくらいの自己資金があり、どのような運用をすれば不動産投資で継続的に月収50万円が得られるのかシミュレーションしました。

月収50万円に必要な不動産の規模


まずシンプルにするため、税金や経費、ローンの返済などを考慮しません。家賃収入のみ毎月50万円、つまり年間600万円を得るには「どれくらいの規模の不動産が必要なのか」を考えます。不動産投資には、利回りという考え方があります。不動産の購入価格に対する年間の家賃収入の割合です。欲しい家賃収入を平均的な利回りで割り戻せば、おおよその必要な不動産の価格がわかります。

ここで計算に使うのは、期待利回りです。地域性や物件の特性などにより適正な期待利回りは差がありますので、参考程度の数値と考えてください。一般財団法人日本不動産研究所は、不動産投資家へのアンケートを集計した期待利回りを「不動産投資家調査」で発表しています。

2017年10月分によると、全国主要都市の期待利回りは5~6%程度でした。地方には高利回りの物件もありますので、ここでは高めに6%と見ておきましょう。期待利回りが6%で600万円の家賃収入を得るのに必要なマンション・アパートの価格は、1億円ほどということになります。

600万円(目標収入)÷6%(期待利回り)=1億円(目標達成のために想定される不動産価格)

サラリーマンに数億円規模のマンションを買えるのか


1億円もの資金を現金で用意できるサラリーマンは少ないでしょう。しかし、不動産投資における最大のメリットは金融機関から融資を受けてレバレッジをかけて行えることです。足りない分はローンを組めばいいのです。住宅ローンで借りられる金額は、年収のおよそ6倍というのが一般的ですが、アパートローンでは10倍、30倍といった金額の融資がおりることがあります。なぜなら、給与収入だけでなく、家賃収入からも返済が見込めるからです。

ただし、ローンを借りればもちろん毎月返済をしなければなりません。1億円を金利2%で30年間借りると、月々の返済額は約37万円です。これでは、経費や税金を別にしても50万円の月収の手残り(キャッシュフロー)は返済額を引くと13万円ほどになってしまいます。手残りを増やすには、「利回りが高い物件を買うか」「資産規模を大きくする」必要があります。

同じ1億円でも、利回りが10%であれば、年間の家賃収入は約1,000万円です。月収にすると約83万円となり、毎月の返済額約37万円を差し引いても月々の手残りは46万円で、目標月収50万円に近づきます。こういった物件は地方の中古アパートでは珍しくありません。

利回りが6%のままでも、3億円分の物件を買って運用すれば、家賃収入は毎月約150万円、ローン返済は約111万円(2%、30年での借入)となり、手残りは39万円です。実際には経費や税金がかかるので、もっと少なくなりますが、月収50万円のイメージはつかめたのではないでしょうか。

自己資金はいくらあればいいか


ローンが組めるといっても、手元にお金がまったくないまま不動産投資を始めるのは現実的ではありません。一般的に、購入の際は物件価格の10~30%ほどの頭金が必要です。また、多くのケースで仲介手数料(物件価格の3%)や登記費用などの諸費用も自己資金で支払います。

投資家が年収や保有資産などの属性が高い人であったり、購入しようとしている物件の資産価値が高かったりすれば全額ローン(フルローン)がおりることもあります。ただ、自己資金から頭金を入れるのは悪いことばかりではありません。融資額が少なくなればなるほど、収支は楽になり、支払う利息も抑えられるからです。

頭金や諸費用を0~20%と見積もると、月収50万円を得るために必要な元手はどうなるでしょうか。平均的な利回りの物件で0~6,000万円、利回りは10%ほどと比較的高利回りの物件で0~2,000万円ということになります。

不動産投資で必要となる元手はケース・バイ・ケース


ざっくり計算すると、不動産投資で「月収50万円」を得るためには約3億円の不動産を6~7%の利回りが必要です。その場合の頭金は0円~6,000万円程度です。物件や個人の属性などによって融資可能な金額や利回りは異なるので一概にはいえません。たた、ひとついえることは、なるべく自己資金は多く入れたほうが、月々の収入を大きくしやすいということです。
 

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