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マンション経営の基本
2018/02/06

マンションオーナーがすることは?購入から確定申告まで

(写真=Grand Warszawski/Shutterstock.com)
(写真=Grand Warszawski/Shutterstock.com)
「マンションオーナー」と聞くとどのような人をイメージするでしょうか?

「大家さん」「お金持ち」「地主」さまざまに思い浮かぶでしょう。どれも間違いではありません。「親から相続したマンションを持っている人」というイメージもあるかもしれませんが、マイホームすら持っていない状態から自分で不動産を買い集め、年間数千万円の家賃収入を稼いでいる人もいます。

どのような方法でマンションオーナーになり、なったら何をすればいいのか、税金はどうなるのか。一連の流れをイメージできるようにまとめました。

マンションオーナーの収益の仕組み


マンションオーナーとは、文字どおりマンションやアパートを持ち、人に貸して家賃をもらっている人のことをいいます。

取り組み方にもよりますが、所有する不動産が収益を生み出してくれるため、労働を提供することなくお金を稼ぐことができるのが、マンションオーナーの収入と給与収入などとの大きな違いです。

マンションオーナーの中には先祖代々受け継いだ土地に住宅を建てたり、建物ごと相続したりする人もいますが、親が地主というわけでもない普通のサラリーマンが副業として行うケースが増えています。

年収500万円のサラリーマンが、数億円するマンションを手に入れ、本業の数倍もの収入を継続的に得る。これが近年頭角を現している、いわゆる「サラリーマン大家さん」です。

なぜこのようなことが可能なのかというと、個人の信用を元に「レバレッジ」を効かせることができるからです。身近に似た例があります。マイホームを買うときには、多くの人が住宅ローンを組みます。継続した収入があることを示し、家を担保にすることによって、手元にあるお金の何倍もの資金を金融機関から借り入れ、物件を取得する。これがレバレッジという、手元資金の何倍ものお金を動かすことを「てこの原理」に例えた言葉です。

マンションオーナーの物件購入も同じような仕組みを利用しています。彼らが使うのは「アパートローン」です。住宅ローンよりも金利は高く、融資期間は短いのが一般的ですが、物件や本人の収入、資産の状況によっては億単位の資金を借りることができます。

マンションオーナーの収益の仕組みは次のようになります。ローンを組んでマンションを買い、入居者を募集、契約します。月々の家賃の中から、ローン返済額と経費を差し引き、残った額が各月の収益となります。この収益はキャッシュフロー、手残りともいいます。

マンションオーナーがやらなければならないことは、入居者の募集や契約の更新、家賃の受け取り、クレーム対応など、多岐にわたります。これらをすべて自分で行う「自主管理」という方法もありますが、管理会社に委託するのが一般的です。

マンションオーナーが成功するポイント


マンションオーナーになる目的は人それぞれですが、ここでは「給料以外の収入を増やす」ことを目標にすると考えます。

マンションオーナーとして成功するためにもっとも重要なことは、「キャッシュフローをプラスにする」ことです。収入を増やすことが目的なので当たり前といえば当たり前かもしれません。

キャッシュフローをプラスにするためのポイントには次のようなものがあります。
・ マンションを満室稼働させる
・ 物件を安く買う
・ 月々の返済額を減らす
・ 経費を削る

この中で最も大事なことは、「マンションを満室稼働させる」ことです。そのためには、入居希望者からの人気が絶えない物件を手に入れるのが一番の近道といえます。また、いくら家賃収入が多くても、割高な物件を買うと返済額がかさんでキャッシュフローを圧迫してしまいます。これら購入に関することは後ほど詳しく説明します。

月々の返済額を減らすには、自己資金を多く入れる、返済期間を延ばす、金利を下げるなどの方法があります。

経費を削る方法としては、自分でできるリフォームは自分で行う、水道光熱費を節約するなどが挙げられます。

ただ漫然と不動産会社にすすめられる物件を買い、管理を任せているだけでは、成功できるとは限りません。マンションオーナーとはただ建物を持っているだけの人ではなく、顧客を集め、収支を改善し続ける経営者なのです。

マンションオーナーの失敗例


成功するためのポイントを外してしまうとどうなるのか、具体的に見てみましょう。

Aさんは40代のサラリーマン。年収700万円と平均的な給料よりは高めですが、これから収入が上がっていくことは見込めません。まだ学生である子どもや高齢な親のことを考えると、出費は減るどころか増える可能性が高く、副収入の必要性を感じています。

そこで貯金の300万円を頭金に3,000万円のアパートローンを組み、地方に築20年のマンションを1棟購入しました。ワンルームが8戸あり、うち7戸に入居者がいるという満室稼働に近い状態です。

はじめのうちはキャッシュフローがプラスとなり、毎月数万円の貯金ができてAさんも満足していました。

ところがある日、3戸の入居者が次々に退居を申し出たのです。

というのも、このマンションの近くには大手家電メーカーの工場があり、付近の単身世帯のほとんどがここの従業員でした。ところが、最近この会社の海外への移転が決まり、彼らは退職を余儀なくされてしまったのです。他に働き口となるような企業のないこの地域に居続けることはできず、もっと賑やかな場所に就職先を求めて引っ越してしまったのでした。

もともと工場以外には人家もまばらなこの地域では新たな入居者もあらわれず、マイナスのキャッシュフローを給料で補填する日々となります。副収入を得るはずが、赤字を出し続けることになってしまいました。

もうひとつのケースを見てみましょう。Bさんは50代の中堅メーカー営業マンです。新聞や雑誌で老後に必要な資金についての話を目にするたびに不安を感じています。そこに書かれている金額に対して自分の貯金が少なすぎるからです。

Bさんはテレビコマーシャルで誰でも不動産オーナーになれることを知り、その会社に相談。ローンを組んで、地方に新築アパートを購入しました。

購入後の管理も引き続き同じ不動産会社が担当し、初めの1年間は満室想定家賃の8割が保証されていたのでローンの返済には余裕がありました。しかし保証が切れた3年目以降に空室が目立ちはじめ、ついにキャッシュフローがマイナスになってしまいます。

慌てたBさんは物件購入後に知り合ったオーナー仲間に相談してみたところ、ここ数年この物件付近はアパートの建設ラッシュとなっており、人口に対して部屋数が多すぎるため、今のままでは満室にすることは難しいということでした。

Bさんは物件の売却も検討しますが、新築で買ったこのアパートを売ろうとすると購入価格を大きく下回ってしまい、借金だけが残ってしまいます。そうなっては老後資金どころではありません。

AさんもBさんも当初の目的は達成できず、不動産オーナーとなったことは失敗だったといえます。では、二人はどうすればよかったのでしょうか。

不動産オーナーを目指すための物件選びと購入のポイント


二人が失敗した直接の原因は、空室が増えすぎてしまったことです。そしてその主な要因は、入居者となるような人が少ない地域の物件に手を出してしまったこと。立地が悪かったのです。

需要(入居者になりそうな人の数)と供給(賃貸物件の部屋数)が合っていない地域に手を出してしまったともいえます。

さらにその理由を具体的に探ってみましょう。Aさんのケースはもともと需要(大規模工場勤めの単身世帯)が多い地域ではあったのですが、このメーカー1社に依存していたのです。不動産は文字どおり動かすことができないので需要者についていくことはできません。かといって売ることにも時間や費用がかかります。価格が高く、株式のように誰にでも市場が公開されているわけではないからです。

需要の激減が直接の理由ですが、某社の工場という1つの要素に頼りすぎていたことが根本にあります。

Bさんのケースは、Aさんとは反対に、一定の需要に対して供給が多過ぎたことが空室増の原因です。また、新築のため購入価格が割高だったこともキャッシュフローを圧迫していた要因でしょう。築年数の浅い中古物件だったらもう少し持ちこたえていたかもしれません。

このケースのように新しい物件が多い地域では、競争力の点で劣る部分もあるので一長一短ですが、新築には販売会社の広告費などがのっているため、高くなりやすく、「新築」と「ほぼ新築」では価格に大きな開きがあるのです。

マンションオーナーを目指す物件選びと購入のポイントは、継続して需要が見込める地域に、安い価格で買うことです。

付近の空室率はどうか、どのような人たちが住んでいるのか、土地開発の計画はあるか、近隣の企業や大学の動向など、さまざまな視点で考える必要があります。

しかし、これらのことを素人が調べるのは容易ではありません。もちろん自分で勉強することも重要です。それでもわからないことは、物件を紹介してくれる仲介の不動産会社に聞いてみましょう。また、「大家の会」のようなオーナー仲間が集う会に参加して先輩に意見をもらうのも有効です。

将来のことはどうなるかわかりませんが、物件周辺の需要と供給について調べ、「こういう理由があるから、数年後もキャッシュフローが生み出せている」というロジックに納得でき、満室稼働のイメージが湧いてくるような物件を買うとよいでしょう。

マンションオーナーの収益イメージ


さて、AさんとBさんの後日談です。

Aさんは幸いにも1年後に別のメーカーによる工場の買い取りが決まり、その後は入居者も増え始めます。満室になったところで売却したところ、購入価格よりも高い価格で売れました。この経験を活かして、別の場所にまたマンションを買おうと考えています。

一方タフな精神力を持つBさんは優秀な空室対策コンサルタントに相談し、管理会社も入居者募集に強みを持つところに切り替え、何とか満室に近い稼働率に持っていくことができました。

Aさんの例を参考に、成功しているマンションオーナーの収益はどのようなイメージになるのか見てみましょう。

ローンは借入れ額が3,000万円、20年で金利は2%、毎月の返済額が15万円でした。家賃は各部屋3万円5,000円前後です。満室時の家賃収入は3万円5,000円×8戸=28万円/月。これに経費がかかります。保険料、共用部分の光熱費、固定資産税、管理会社への委託費用、空室時のクリーニング費用などが年間60万円。月あたり5万円です。

28万円(家賃収入) – 15万円(ローン返済) - 5万円(経費)=8万円

キャッシュフローが8万円となります。副収入でこれだけあればなかなかではないでしょうか。加えて、ローン残高よりも高い価格で売却できれば、それも収入になります。売らずに物件を買い増しして、もっと多くの収益を期待するのもよいでしょう。

このキャッシュフローがすべて自由なお金になるわけではありません。突発的な修繕や空室の増加に備えて、現金はある程度持っておく必要があるからです。それに、儲かったら税金を支払う必要があります。

マンションオーナーが行う確定申告


マンションは個人名義で持つ場合と、法人を設立してその名義にする場合があります。特別な理由があったり、収入が多くない限りは前者になるでしょう。

個人名義でマンションオーナーになり、年間20万円以上の利益を稼ぐと、確定申告をする必要が生じます。20万円にはFXやネットオークションなど他の収入も含まれます。

1月1日から12月31日までの分を、翌年2月16日から3月15日までの間に申告・納税する必要があります。家賃収入は不動産所得というカテゴリに分類され、本業の給料などと合算して所得を算出し、その金額に応じた税率を使って税金を計算します。

不動産所得は所得税法の規定に従って計算するのでキャッシュフローとは異なりますが、おおよそ近い金額になります。

例えば不動産所得と給与所得などを合算し、扶養者控除などを差し引いた所得が900万円を超えた場合、税率は43%(所得税と住民税の合計)となります。納税資金として少なくともキャシュフローの半分くらいは預貯金で持っていたいところです。

誰でも少し頑張ればマンションオーナーになって副収入を得ることができる


マンションオーナーとは所有するマンションから家賃収入を得る人のことで、近年は一般的なサラリーマンや公務員などの中にも取り組む人が増えています。長時間の労働をすることなくお金を稼げるのが魅力のひとつです。

マンションオーナーとして成功するためには、空室が出にくい立地の物件を買う必要があります。勉強し専門家の見立てを聞いて、納得できるマンションを探さなければなりません。一定以上の利益をあげたら確定申告し、納税する必要があります。年収にもよりますが、収入から経費を差し引いた所得の半分くらいは見ておくとよいでしょう。
 

 

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