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マンション経営の基本
2018/01/29

マンション経営が赤字になったときの対策3つ

(写真=chombosan/Shutterstock.com)
(写真=chombosan/Shutterstock.com)
マンション経営でキャッシュフローが赤字になったときには、どのような乗り切り方があるのでしょうか。手軽に投資手段の1つとして組み入れられるようになったマンション経営。「自分は大丈夫」と思っていても投資にはリスクが必ず付きまといます。

時には、マンション経営において「空室が埋まらない」「突発的な修繕が必要」などの理由で収支が回らず、赤字になることもあります。当初は、給与や預貯金などで赤字を補てんすることも可能かもしれませんが、最悪のケースは金融機関からのローンが返済できずに自己破産というケースもあるでしょう。今回は、赤字になったときにできる3つの対策について紹介します。
 

赤字対策の基本!とにかく空室を埋める


管理会社やコンサルタントに相談してみましょう。マンション経営で赤字になる最大の理由の1つに空室が埋まらないことが想定されます。引っ越しなどの理由により入居者が退去することは避けられません。しかし、そこから新しい入居者が決まるまでの期間をどれだけ短くできるかについては、依頼している管理会社の手腕に依存します。

毎月の管理報告書を見て空室が埋まらない場合は、必ず管理会社の担当者に「なぜ埋まらないのか」「どうしたら埋まるのか」について相談してみましょう。空室をオーナー自身が放置していると管理会社から「このマンションのオーナーは空室を放置しても何も言わない」と足元を見られてしまい、空室が増える悪循環が生まれる可能性があります。ちなみに、空室が埋まらない主な理由は2つあります。

1つ目は、賃料がマンションの立地や設備などを勘案して周辺相場より高いということです。入ってくる家賃収入は多いに越したことはありません。しかし、相場とかけ離れた非現実的な家賃設定を続けていては入居者から選ばれない物件になってしまいかねません。

2つ目は、そもそも空室の存在がマンション周辺の賃貸会社が知らないということです。自分のマンションの募集家賃は管理会社へしっかりと相談するのが一番です。そのうえで依頼する管理会社はできるだけ土地勘が強い管理会社に依頼しましょう。また、管理会社に依頼すると、そこから周辺の賃貸仲介業者へ空室情報を流し、広く募集を行うのが一般的です。しかし、まれに情報を流さないため、マンション周辺の賃貸業者が空室の存在を知らないこともあります。

そのような管理会社に任せていては空室が埋まらず赤字が大きくなるだけです。一度専門のコンサルタントに相談するか、管理会社を変更することをおすすめします。
 

信頼できるコンサルタントを探してリスケジュールする

金融機関に返済計画の見直しを相談してみましょう。ローン返済の期間を延期することが出来ればキャッシュフローは改善します。例えば、ローン残高5,000万円、金利1.5%で期間20年(元利均等返済)だった契約を金利据え置きで期間を5年延ばしてもらいます。返済期間を25年にしてもらっただけで毎月の返済額は約4万円少なくなるため、キャッシュフローは大きく改善され、赤字から脱出ができる可能性が広がります。

ただし、これは安易に進めると借り入れ先の金融機関からの評価が落ちることにつながってしまいかねません。金融機関は基本的に契約の条件変更はネガティブ要素として取ることが多いからです。最悪の場合、同じ金融機関からは次の融資が引けなくなります。また、場合によっては条件変更が不成立でも、交渉したことによって、同じ金融機関から融資が引けなくなる場合もあります。そのため、できれば信頼できる管理会社やコンサルタントに相談のうえ、話を進めましょう。リスケジュールのコツとしては、現在借り入れを行っている金融機関へ、そのまま事情を説明してリスケジュールの申し込みはしません。まず、別の金融機関に借り換えという形で一度相談を投げかけて、現在借り入れている金融機関と比べていく形の方が賢明でしょう。
 

不動産の価値はどの程度?ローン残高を上回れば売却を検討する


空室もなかなか埋まらず、借り換えやリスケジュールも厳しい場合、3つ目の対策としては売却することです。幸いにも不動産投資ブームにより投資用の収益マンションの販売価格は高止まりを見せています。不動産の売却金額がローン残高を上回れば売ることも検討しましょう。

ケースによっては、数年前に購入したマンションや空室が目立つマンションでも思いがけない高値で売却ができたりします。一度、お近くの不動産屋へ査定を持ちかけてみるのも1つでしょう。なお、査定をしてもローン残高を超えるような売却が望めない場合もあります。キャッシュフローの赤字を給与やその他の資産でカバーしきれなくなり、金融機関へのローン返済ができなくなりそうな際は早めに一度専門家に任意売却の相談をしてください。

競売で裁判所が入るよりも高値で売れる可能性があり、ローン残債の返済方法についても専門家が金融機関と直接交渉してくれるので、その後の生活の立て直しもスムーズになります。
 

 

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