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マンション経営の基本
2018/01/26

こんなはずじゃなかった!マンション投資の落とし穴

(写真=Budimir Jevtic/Shutterstock.com)
(写真=Budimir Jevtic/Shutterstock.com)
投資を始める際にはデメリットよりもメリットの方が頭に浮かびがちです。もちろん、順調にいけばそれに越したことはありませんが、思い通りにはなかなかうまくいかないものです。マンション投資も然り。当初の予想に反して空室が多く発生してしまったり、家賃を滞納されたりすることもあるかもしれません。マンション投資の失敗例にはどのようなものがあるのか、その予防策と併せてお伝えします。

空室が発生する 


マンション経営の収入源は基本的に家賃です。空室が発生することにより、当然収入は減っていきます。歯科医のAさんのケースを見ていきましょう。

【Aさんの場合】
歯科医のAさん(48歳)は、妻と高校生の子どもの3人暮らしです。現在の仕事に対する不安はあまりありませんが、老後のことを考えるとやはり多少の不安は付きまといます。そうした折、知人からの紹介でマンション経営のセミナーに参加し、勧められるままに区分マンションを購入しました。しかし、思ったように入居者がつかず、維持費や管理費など支出が増えていくばかりでした。

それでは、なぜ空室が発生するのでしょうか。いくつか原因を挙げてみましょう。
・ 家賃が相場より高い
・ 立地的な問題(駅から遠い・人気のない地域など)
・ 物件自体に魅力がない(築年数・間取り・設備など)

「入居者が集まらない・空室が出てくる」。こうした問題には何か理由があり、それなりの対策法もあります。例えば、「家賃が高い」と考えられる場合は、金額が地域の相場や物件に合っているものなのかを考えます。ポータルサイトで近しい物件の家賃を調べることができます。もちろん、家賃を下げるということは収入が減ることでもあるため、しっかりと検討する必要があります。

ただし、家賃が高いから下げるという安易な考えもまた禁物です。家賃を下げずに敷金や礼金の有無で解消できるのなら、その方が得策なケースもあります。大切なのは物件の魅力を高め、他者との差別化を図ることです。空室問題にお悩みの方は不動産会社のアドバイスを受けてみましょう。

家賃が滞納される


空室がない状態でも、家賃の滞納が続くと、やはり収入は減っていきます。会社員のBさんのケースを見ていきましょう。

【Bさんの場合】
Bさん(32歳)は上場企業に勤務するエリートサラリーマンです。まだシングルですが、ライフプランの設計には余念がありません。将来のキャッシュフローを考え、マンション投資を始めました。計画性のあるBさんですから、立地条件や物件など、念入りにリサーチしました。結果、駅から5分以内、大学の最寄り駅でもある好条件の場所で、区分マンションを購入しました。早期に入居者も決まり、安定した収入を確保できたと思っていたのですが、半年ほど経過すると家賃の滞納が始まりました。

それなりにリサーチして区分マンションを購入したBさんですが、家賃を払わないという事態は想定外でした。このような場合はいかに対処するべきだったのでしょうか。

家賃滞納の予防策としては、家賃保証、滞納保証といったものがあります。

・ 家賃保証
毎月家賃の一定額(家賃の5~10%)を支払うことで、文字通り空室でも家賃が入ってくる保証です。管理会社に管理を委託、管理会社が家賃の9割程度をオーナーに支払います。これは空室があった場合でも支払われるため、オーナーは家賃の滞納や空室を心配する必要がありません。

・ 滞納保証
保証会社が滞納された分の家賃を支払うものです。家賃保証とは異なり、空室時の家賃を保証するものではありません。

入居者が亡くなり、次の契約もなかなかできない


空室リスク・滞納リスクなど、さまざまなケースを想定していても、万が一ということを想定する方は少ないのではないでしょうか。金融に詳しいCさんの場合を見ていきます。

【Cさんの場合】
Cさん(55歳)は銀行員、職業柄金融関連の知識も豊富です。子どもは独立、現在は妻との二人暮らし。定年が近づいてきた今、定年後の安定収入を求めてマンション投資を始めます。良い入居者が入り、順調に家賃収入が入ってきました。しかし、ある日突然、入居者の方が交通事故で亡くなってしまったのです。さまざまなリスクを想定し、万全と思って始めたマンション経営でしたが、思わぬ事態に困惑してしまいます。

入居者の死亡といってもさまざまなパターンがあります。また、その部屋で亡くなったなどという場合は、次の借り手がつかないといった事態も想定されます。高齢者の孤独死が増えている中、こうしたことも予測しておく必要があります。

損害保険の中には、入居者の死亡による損害を保障するものもあります。事故物件となり入居者がなかなかつかない、部屋の原状回復に多額の費用がかかるといったことも想定されるため、こうした保険も検討してみましょう。

マンション経営には思わぬ落とし穴がある


マンション投資を始める際に、さまざまな調査をしたり勉強したりする人も当然います。しかし、これで大丈夫と思って始めても、思わぬ落とし穴があるかもしれません。専門家の意見を取り入れて万が一に備えましょう。
 

 

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