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マンション経営の基本
2018/01/25

これって成功例?失敗例?マンション経営は人によって色々なパターンがある

(写真=Takashi Images/Shutterstock.com)
(写真=Takashi Images/Shutterstock.com)
投資のなかでも不動産投資は比較的堅実な投資といわれています。ところで、具体的には「不動産投資で成功する」とは、どのようなケースを指すのでしょうか。少し考えるだけでも、購入時期や方法など、その戦略は多岐にわたりそうです。今回は具体的なケースをもとに、パターン別の成功例を紹介します。

次々に買い増し、十分なキャッシュフローを得てサラリーマンを引退した例


Aさん(37歳)は医薬品関連の会社に勤める会社員。小学生の子どもと妻の3人暮らしをしています。子どもの教育費や老後のことなど、将来のことを考えマンション経営を始めるに至りました。成功例だけでなく失敗例に関してもよく勉強し、念願の物件購入にこぎつけました。

区分マンションを購入したことにより、毎月一定額の収入がもたらされるようになったAさんは、さらなるステップを目指します。考えていたのは、ローン残債を繰り上げ返済にするか、それとも物件の買い増しをするかということ。よく耳にするのは繰り上げ返済ですが、果たしてそれで良いのだろうかと疑問が募ります。

勉強熱心なAさんは、購入前はもとより購入後もマンション経営のノウハウを学び続けました。結果として、繰り上げ返済を行うよりも買い増しをした方が良いという結論に至ります。

その理由は、次のようなものです。現在のように金利が低い水準の場合、繰り上げ返済して削減できる利息分よりも、新たにローンを組み、収益を上げる物件の規模を拡大した方が有利との判断をしたことです。また、繰り上げ返済によりローンを早めに返済できたとしても、現在の入居者がいつまでも住み続けてくれるとは限りません。しかし、マンションを買い増して所有物件を増やせば、空室が発生しても、他の物件で補完でき、マンション経営が安定すると考えたのです。

もちろん、キャッシュフローによっても変わりますが、買い増しにより運用額を上げていくことで規模のメリットも期待できます。Aさんはこの後も買い増しを続け、十分なキャッシュフローを得ることに成功しました。もはや、サラリーマンとの二足のわらじを履き続ける必要はなく、現在はセミリタイヤし、悠々自適の生活を送っています。


ワンルームマンション経営で収支はギリギリだったが、ローン返済後に年金代わりになった例


Bさん(60歳)は妻との2人暮らしの男性です。30代で自宅用にマンションを購入、40歳のときに将来に備えた投資用としてワンルームマンションを購入しました。

住宅は生涯で一番高い買い物といわれるように、決して安い買い物ではありません。自宅用と投資用、2つのローン返済をしていくとなると、かなり厳しい資金繰りも予想されました。しかし、子どもがいなかった二人は老後のためと考えマンション経営に踏み切りました。

本業もあるため、物件管理は管理会社に委託し、そうした手間はほとんどかかりません。しかし、マンション経営による収入とローンの返済や管理会社への支払いを比べると、収支はいつもギリギリの状態です。この購入が果たして良い選択だったのか、とBさんの頭をかすめるときもありました。

しかし、58歳のときに自宅用のローン、そして定年の年に投資用マンション、とそれぞれローンの支払いを終えることになります。定年後の再就職は決めていませんが、ローン返済を終えたことで、厚生年金にプラスして念願の家賃収入が入るようになりました。近隣の土地の値上がりに伴い家賃も上昇していたため、予想していたよりも高額の収入となり、現在では不自由のない生活を送っています。

相続を円滑かつ公平にすすめるために、節税にも配慮した例 


Cさん(70歳)は3人の息子を持つ父親です。IT関連の会社を営んでおり、経営は順調です。妻が数年前に他界してからは、長男家族と一緒に暮らしていました。自分ではまだまだ元気と思っていても、年齢的に相続のことは気になります。Cさんの資産の大半は預貯金でした。

息子たちのため、相続を円滑に進めにはどうするべきか考えていたときに、マンションの購入が節税につながるという話を耳にします。たとえば、現金や預貯金を相続すると、相続財産の評価額は現金や預貯金の金額となりますが、土地やマンションを購入することで評価額を下げることが可能になります。とりわけ、アパートやマンションの場合は「貸家貸付地」となり、さらに評価額を下げることにつながります。

Cさんは3人の息子のために一棟ずつ、投資用マンションを購入しました。マンションの場合は、もちろん自分が住むこともでき、資産運用の一環として経営することも可能です。また、もし遺産分割にもめた場合は、Cさんの死後に売却して現金化する選択肢も残されています。

成功のパターンは人それぞれ

「不動産投資で成功する」と一口に言っても、成功のパターンは人それぞれです。自分の置かれた状況や手持ち資産を考え、自分に合ったマンション投資を考えていきましょう。
 

 

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