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マンション経営の基本
2017/12/25

マンション経営の要は空室対策!3つの方法

(写真=alexandre zveiger/Shutterstock.com)
(写真=alexandre zveiger/Shutterstock.com)
マンション経営を成功させるために、「空室対策」を避けて通ることはできません。空室をいかに減らせるか、あるいは空室ができたときにどのような対応をとるのかによって、マンション経営の成否が決まるといっても過言ではありません。それだけ空室対策は重要です。

では、なぜそれほどまでに空室対策が重要なのでしょうか。それは、マンション経営が「家賃収入」に大きく左右されるためです。いくら不動産を所有していても、借り手がいなければ家賃収入はなく、マンション経営が成り立ちません。

いかに安定的に家賃収入を得るかが、マンション経営を成功させるポイントであり、その要が空室対策なのです。

そこで本記事では、空室対策のポイントについて確認していきます。

空室対策で最も重要なのは立地


まず、空室対策で最も重要なポイントとなるのは「立地」です。どこに物件が建っているのかによって、入居者が集まりやすいかどうかが決まります。特に強いのは、やはり駅から近い物件でしょう。駅から近ければ、それだけ交通アクセスが便利になります。特に若い人には駅近が人気です。

駅から近いということは、それだけ入居者からの需要も高くなります。その際、家賃も強気に設定したいところですが、同一駅の周辺物件と比較するだけではなく、周辺駅で似ている物件とも比較して家賃設定する必要があります。入居者は1つの駅だけではなく、同じ沿線の複数の駅で部屋探しを検討するケースが多いからです。

立地の観点から考えると、地域ごとに特徴がある点も忘れてはなりません。たとえば、地域によってはスーパーや商店街、公共施設、学校などが密集していることもあります。そのようなエリアであれば、たとえ駅から遠くても入居者が決まる可能性も高いでしょう。駅からの距離だけでなく、総合的な利便性を確認しましょう。

設備を充実させて入居者を魅了


立地以外にも、入居者に長く住んでもらうための仕組み作りのポイントがあります。退去が発生すると原状回復工事や入居者募集のための広告費など費用が発生するため、既存入居者に長く住んでもらうことが非常に重要です。たとえば、住居内の設備を充実させることによって、入居者の満足度を高める方法です。とはいえ、エアコンやインターネット無料など、最近ではあたり前になっている設備だけでは、入居者は魅力を感じません。

これからは、基本設備だけでなく、付加価値をつけることによって空室を避ける工夫が必要です。ターゲットとなる入居者が、何を求めているのかを把握したうえで、設備投資をするようにしましょう。

たとえば、若いサラリーマンが多いエリアであれば、留守が多いでしょう。この場合は、あらかじめ宅配ボックスを設置しておくと喜ばれるはずです。女性が多いエリアであれば、防犯カメラやオートロックなどの防犯設備は必須です。
ただし、何でも導入すればよい訳ではありません。設備の導入に関しても「投資」としての観点をきちんと持った上で収支シミュレーションを考慮して判断しましょう。

管理会社の見直しも有効


工夫をしても空室がなくならない場合には、管理会社を見直す必要があるかもしれません。管理会社の中には、きちんと客付けを行ってくれる業者もあれば、そうではない業者もあります。ファミリー物件の客付けには強くても、単身者物件の客付けは弱いなど特色があるケースもあります。集客力が弱い場合は、思い切って管理会社を変更するのも手です。

また、管理会社との関係性を良好に保つ努力も大切です。特に地方に物件を保有している場合、管理会社と頻繁に会うことができません。そのような場合でも、きちんとコミュニケーションをとることにより、対応が改善されることもあります。管理会社は多くの物件を抱えています。入居希望者が現れた時に最初に紹介してもらえる関係値を築くことが出来れば、入居も決まりやすくなります。

安定した家賃収入を得るために満室を目指し、幅広い空室対策を実行していきましょう。

 

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