マンション経営の基本
2017/12/22

儲かる?儲からない?マンション投資の仕組み

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
同じマンション投資でも、「ワンルームマンション」と「1棟物件」では根本の仕組みが異なります。その差を完全に理解するために、まずはマンション経営のスキームから見ていきましょう。

マンション投資の最大のテーマ「空室をいかに減らすか」


マンション投資の基本的な枠組みはシンプルです。収入は、購入したマンションを貸して得られる月々の家賃です。これに対して支出は、毎月のローン返済です。この収入(家賃)から支出(ローン返済)を差し引いた残りが利益になります。

ただし、支出の項目はローン返済の他にもあります。これらをあらかじめ組み込んで経営計画をプランニングするのが基本です。具体的な項目としては、毎年納める固定資産税・仲介管理会社に支払う管理料・リフォームや機器交換のコスト・空室発生時の入居者募集に伴う広告費などがあります。

いずれにしてもマンション投資の生命線は「月々の家賃収入」です。長期間にわたり、高い空室率が続くと経営計画自体が成り立ちません。そのため、マンション投資の最大のテーマは「空室リスクをいかに減らすか」になります。

安易に使うとリスクもある「サブリース」のワナ


ワンルームやファミリータイプなどの区分マンションにおいて、空室リスクを減らすのに確実な方法は「サブリース」です。サブリースとは、賃貸管理会社が区分マンションなどを借り上げて、第三者に転貸する仕組みです。賃貸管理会社は、その部屋がたとえ空室になっても入居者がいても、毎月決まった額をオーナーに支払います。

ただし、賃貸管理会社はリスクを肩代わりしているため、オーナーに対して家賃の75~90%しか支払わないのが一般的です。それでも、オーナーからすると利回りは多少悪くなるものの、安定経営がしやすくなるメリットがあります。

とはいえ、この安定したマンション経営に貢献するように見えるサブリースにもワナがあります。通常2年おきにサブリースの契約更改が行われるのですが、オーナーへの支払額が段階的に下げられることがあるのです。それにより、当初は黒字(あるいはほぼプラスマイナスゼロ)だった収支が赤字になるケースがあります。

とくに新築マンションは要注意です。施工後、初めての入居者に対しては相場より高い家賃を設定できます(「新築プレミアム」と呼ばれます)。入居者がその家賃で長く住んでくれれば問題ないのですが、退去して新たな入居者の募集をする場合、相場の家賃に設定し直さなければなりません。これに伴って、サブリースでオーナーが受け取る額も減っていきます。

サブリース自体は安定した不動産経営に有用な仕組みですが、家賃の下落を想定したリアルな経営計画を作ってから選択するのが賢明です。

似て非なる中古1棟マンション投資


同じマンション経営でも、マンションやアパートを丸ごと所有する1棟物件なら、サブリースに依存せず“純粋な家賃収入だけで”経営計画を組み立てやすいです。区分マンションと1棟物件の空室リスクを比較してみると、その差は一目瞭然です。

ワンルームマンションの経営は、所有する部屋数が少ないことが多いので、空室が発生したら大きなダメージになります。例えば、2部屋の所有で1室が空いたら空室率は50%です。これに対して、1棟物件でのマンション経営では多くの部屋を所有しているので、空室が発生しても限定的なダメージで済みます。20部屋を所有していた場合、1室が空いても空室率は5%にとどまります。

このように同じマンション投資でも、ワンルームマンションと1棟物件では、似て非なる内容なのです。最近では1棟物件に着目するサラリーマン投資家も増えています。1棟物件は高額な融資になるため、ひと昔は資産家しか所有できませんでした。ところが低金利が続く現代では、サラリーマンでもある程度の年収があれば、中古の1棟物件を所有しやすい環境になっています。
 

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