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マンション経営の基本
2017/12/21

マンション経営の失敗は怖い?億単位の借金を負うことはあるのか?

(写真=DrimaFilm/Shutterstock.com)
(写真=DrimaFilm/Shutterstock.com)
「マンション投資を始めたいけど、リスクを考えると実行できない」と、こんな悩みを持つ不動産投資ビギナーは多いようです。この不安は不動産投資の特性を正しく理解すれば解消されます。

たとえマンション経営で失敗しても、一生かけて多額の借金を返すようなことは通常はありません。マンション経営と融資の仕組みを学んでサラリーマン大家を目指しましょう。

金融機関は基本的に返せるお金しか貸さない


マンション経営は、リスクが少ない投資だとよくいわれます。経営計画をきちんと立てていれば、仮に失敗しても多額の借金を返し続けるような状況には追い込まれません。

なぜなら、マンション経営は現物資産に対する融資だからです。マンション経営で金融機関が融資をする場合、マンションを担保にお金が貸し出されます。その際、物件の厳密な評価が行われ、それに見合った額しか融資されません。万が一、返済できなくなってもマンションを処分し、借入金の返済に充てられます。

一般的に、不動産は景気による乱高下が少ない資産だといわれています。そのため、金融機関の物件評価額と売却時の取引額は近い額になるのが普通です。金融機関による物件の差し押さえが最悪のシナリオですが、オーナー自身、返済がきつくなりそうだと感じた時点で、不動産を売却して残りの返済額を相殺するケースもよくあります。

怖いのは家賃下落リスクと金利上昇リスク


返済がきつくなる原因はさまざまですが、マンション経営の3大リスクは「空室」「家賃下落」「金利上昇」です。安定したマンション経営をしていくには、これらのリスクをしっかりカバーしていく必要があります。

空室リスクは立地の良さで回避


空室を出さないためには“多くの人が住みたい立地”にこだわるのがポイントです。住みたい人が多い立地なら、たとえ入居者が退去しても長期間の空室にはなりにくいでしょう。

ワンルームなら通勤に便利な首都圏の駅近や地方都市の中心部、ファミリー向けなら学校や幼稚園が近くにある立地などが人気を集めやすいです。

家賃下落リスクは中古物件で回避


家賃下落が起きやすいのは新築物件です。施工後、初めての入居者募集時は「新築ブランド(プレミアム)」と呼ばれ、周辺の類似物件よりも家賃を割高に設定できます。その後、家賃を徐々に値下げしなければ入居者が確保できなくなるのが普通です。これにより当初、見込んでいた収入が得られなくなり、経営計画が崩れることがあります。

家賃下落の回避を優先して考えるのであれば、「築15年~25年以降の中古物件」を購入すると良いでしょう。とくに好立地の物件は、家賃が下げ止まっていることが多いので、安定した収支が見込みやすいです。

金利上昇リスクは固定金利で回避


金利上昇も大きなリスクです。日本の財政不安が深刻化している昨今、きっかけがあれば急激にインフレが進み、一気に金利上昇となる可能性があります。それにより、変動金利は返済額が大きく膨らむ懸念があります。

このリスクをなくしたいのであれば、借入時に固定金利を選びましょう。変動金利の利率の低さ、固定金利の安定感を慎重に比較して、メリットを感じる方を選択することが肝心です。

傷口が広がらないうちに売却するのも手


なかなか想定した通りにいかないのが投資です。実際にマンション経営をしてみて、思ったように収益があがらない場合は、「前倒し返済」もしくは「売却の検討」を選択するのが賢明です。

手元にキャッシュがあり、収支があと少しでプラスになるといった場合は「前倒し返済」の選択の方が良いケースもあります。これを採用した場合、利子が圧縮されることで月々の返済額が減り、収支が改善するといった流れになります。

前倒し返済が難しい、あるいは、前倒し返済をしても状況が好転しない場合は、売却を視野に入れるのも一案です。ただし、不動産会社や買い取り会社の言いなりでは、足元を見られて安値での売却になりかねません。周辺相場と照らし合わせて、適正な売却額かを必ずチェックするようにしましょう。
 

 

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