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マンション経営の基本
2017/11/21

高利回りを狙う人に中古マンション投資をおすすめする理由

(写真=Micolas/Shutterstock.com)
(写真=Micolas/Shutterstock.com)
投資用不動産検索サイトを見ていると、高利回り物件は中古マンションに多いということに気づきます。少し手間をかけてでも収益性を重視する人にはおすすめです。中古マンションの利回りが高くなりやすい理由と、利回りをさらに高める方法を紹介します。

新築・築浅と中古の利回りを比較


不動産投資の平均利回りは、築年数によって差があります。物件検索サイト大手の健美家が発表する「収益物件市場動向四半期レポート(2017年7月~9月期)」によると、同サイトに登録された1棟マンションの表面利回りの全国平均は築20年以上が8.58%、築10年未満は5.67%でした。地域によって差はさらに広がり、例えば信州・北陸地方では20年以上が11.59%、10年未満は6.77%です。新築には販売活動費が上乗せされるため物件価格は割高になるので、利回りはさらに低くなるはずです。築年数が古いほど、利回りは高くなる傾向にあるといえます。その理由は、築古物件には次のような特徴があるためです。
 

(出典: 健美家

高利回りが期待できる物件の特徴


利回りが高い理由は、物件価格が低くなるためです。それはリスクを織り込んでいるからです。中古住宅は修繕リスクが高く、空室のリフォームや大規模修繕などが必要になることがあります。

特に地方の中古物件は格安で売りに出されていることも少なくありません。人口の多い都心部よりも空室リスクが高く、経営努力が必要です。賃料を下げたり、フリーレント(入居後一定期間の家賃を無料にしたり、割引いたりすること)期間をもうけたりして入居者を集めることも考える必要があります。

さらに、法令上のリスクもあります。接道義務など現行の建築基準法に触れるため、建て替えができない可能性のある物件は、土地の評価が著しく低いので、安価で売り出されます。そのため、銀行融資がつかないことが多いので注意が必要です。
注)再建築不可のケース
・ 建築基準法の道路に面しているが、その間口が2m未満の場合
・ 建築基準法の道路として認められていない道路に接している場合

これらの問題を解決できれば、高利回りが期待できます。安く修繕するノウハウを持っていれば、物件を格安で買えたのと同じことです。DIYで壁紙の貼り替えができたり、リフォーム業者の人脈があれば、それを活かすことができます。

空室リスクも努力によって多くの部分をカバーできます。営業力のある管理会社に変えることで入居者がつくこともありますし、モニター付きインターホンを付ける、ウォシュレットをつける、コンロをIHに変えるなど、設備を充実させて物件の価値を高めるのもいいでしょう。手を加える余地が大きいのも、中古物件の面白いところです。

さらに利回りを高めるためにできること


家賃を高くする努力をすると、おのずと入居者が入りやすくなり、空室率が下がります。家賃も数千円ほど上げられるかもしれません。具体的には、前述のように設備を最新のものにしたり、壁紙をセンスのいいものに貼り替えたり、といったことが挙げられます。

劣化が著しいマンションや長屋、一戸建てを安く買って、リフォーム・リノベーションすることで高い利回りを出す投資家もいます。工夫次第で収益性を高められるのが中古物件の魅力といっていいでしょう。

中古物件は高利回り物件が多く、さらに高めることもできる


中古マンションは修繕が必要になったり、空室が発生したりする可能性が新築や築浅よりも高いため、安く売られていることが多いです。これらのリスクは努力によってカバーできる部分も多いため、手間をかけられる人や、知恵を出せる人にとっては、中古マンションは有利な選択といえます。リフォームで価値を高めるなど、努力や工夫の余地が大きいところも、中古マンション投資の魅力です。

 

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