マンション経営はサラリーマンの立場を最大限に活かせる副業だ

「終身雇用」「年功序列」など、かつては日本の企業に勤めていればあたり前に享受できていた恩恵が、現在ではすでに過去のものとなっています。むしろ、社内での出世競争は厳しくなり、個々人の実力がものを言う「成果主義」スタイルの企業も少なくありません。

また、競争は企業内だけで行われているわけではありません。いわゆる「過労死」や「過労自殺」などにともなう働き方の見直しも進められています。特に、残業をなるべく減らすことによって、無理なく働ける社会の実現が求められているのです。

たしかに残業を減らせば、普段の仕事量は減ることになります。そうなれば、社員が過労死や過労自殺に陥る可能性は少なくなるでしょう。しかしその結果として、社員はこれまで得ていた残業代をもらえなくなってしまいます。そうすると、どうなるのでしょうか。

賃金が不足している部分に関しては、本業以外で稼ぐしかありません。つまり「副業」です。仕事が終わってから、あるいは休日などの時間を利用して、アルバイトに精を出している人もいます。その理由には、残業代が削減されているという実情があるのです。

事実、政府主導でも副業が勧められています。いわゆる「一億総活躍社会の実現」とはまさに、副業を含めた幅広い働き方を推進している政策に他なりません。これから先、副業のシーンにおいても競争が激しくなり、求められるスキルや能力は高くなるでしょう。

では、現状において、これといった副業が見つからない人はどうすればいいのでしょうか。とくに長らく会社勤めをしてきた人であれば、戸惑ってしまうのも無理はありません。ゼロから新しい仕事をするというのも、なかなか前向きにはなれないことでしょう。

そこでおすすめなのが「マンション経営」です。とくにサラリーマンの方であれば、特別な能力がなくても、マンションオーナーになることは可能です。正しい知識を身につけて、適切に行動することにより、マンション経営を成功させることは誰にでもできます。

融資を受けやすいサラリーマンの副業は「マンション経営」がおすすめ

特にサラリーマンが不動産投資をやるべき理由として挙げられるのが、「融資を受けやすい」ことにあります。勤務先や勤続年数にもよりますが、サラリーマンは収入が安定しており、金融機関としても優良な融資先の対象としてとらえやすいのです。

では、金融機関はどのような点に着目して、融資を実行しているのでしょうか。視点として意識しておきたいのは、「きちんと返済されるかどうか」です。そのような点から、審査項目について考えてみましょう。おおむね次の通りです。

● 勤続年数
「勤続年数」は、銀行が融資を決定する際の審査事項となります。1年目の新人と20年目のベテランとでは、安定性や給与水準などを考慮して、どちらが融資しやすいのかは明らかでしょう。勤続年数が短い人であれば、融資の判断は難しいのが実情です。

● 役職
給与水準という点から考えると、「役職」もまた、審査項目にあがることが想定されます。役職があることによって給料は高くなりますし、仕事への安定感も増します。加えて、それなりの地位にいる人であれば、社会的なスキルも高いことが予想されるのです。

● 年収
返済できるかどうかという基準は、そのまま「年収」から判断できます。返済計画を考える際、年収から考えて無理のない範囲であれば、融資が実行されやすいでしょう。金融機関により異なりますが、一般的な目安としては、年収の10~35倍が融資上限とされています。また、区分マンションと一棟物件など物件により担保評価に違いがあるため融資上限額は異なります。

● 国家資格
就職試験で人を見る際に「資格」をチェックするように、「国家資格」の有無もまた、審査の対象になる場合があります。どのような国家資格を保有しているのかが分かれば、その人のスキルや能力もわかります。そのことが、審査に影響する場合があるのです。

● 不動産投資経験
マンション経営を行うための融資を申し込むのであれば、当然、「不動産投資の経験」も審査の対象となります。過去に不動産投資を行っていて、実績をあげている人であれば、それだけ審査を通しやすくなります。また、不動産をはじめとする担保を保有していればなおさらです。

● 借入状況
他のローンと同じように、融資を申し込む人の「借入状況」も審査に影響を与えます。多数の借入があり、返済に窮している人に対しては、金融機関もなかなか融資しようとは考えられません。場合によっては、借り換えも見当に入れることになります。

意外と大きいおトクな“節税効果”も

無事、金融機関から融資を受けられれば、マンション経営をスタートさせることができます。物件選びから管理まで、さまざまな業者に依頼しつつ、より多くの賃料収入を得られるように工夫してみましょう。

そのうえで、確認しておきたいのが“節税効果”です。実は、マンション経営を行う人の多くは、賃料収入とともにこの節税効果を見越して行っているのです。例えば、次のような節税効果が見込めます。

・ 会社員の所得税とマンション経営
通常のサラリーマンであれば、収入と納税の管理はすべて会社が行ってくれます。なかには、自分の給与全体がどのような構造になっているのか、把握していない人もいるのではないでしょうか。給与明細をよく見ると分かりますが、税金や社会保険などで細かく引かれているはずです。

ただし、マンション経営を行う人であれば、会社からの給与とは別に収入があることになります。つまり、所得そのものの額が変わることになるのです。その分については、自分で確定申告しなければなりません。確定申告とは、簡単に言うと税金の申告です。

・ もし、マンション経営が赤字だったら
その際、もしマンション経営で赤字が出ていたらどうなるのでしょうか。実は、会社からの給料と通算して計算することができるのです。例えば500万円の年収の人は、その500万円が税金の対象となります(会社が天引きしてくれます)。

しかし、マンション経営で赤字が100万円あった場合、税金の対象はマイナス100万円となり、400万円となるのです。その部分については、あとから確定申告することによって取り戻すことが可能です。購入年度は仲介手数料や不動産取得税をはじめ費用がかかるため、赤字になるケースがあります。また、不動産を購入すると現金支出を伴わず経費計上できる減価償却費という項目があり、利益を圧縮することができます。このように、万が一マンション経営で赤字になっても、本業の収入に対する所得税が安くなることで少しだけ損失を緩和させることができます。

・ 相続税対策として
また、マンション経営による節税効果として大きいのは、「相続税」です。一般的に現金のまま相続するより、マンションなどの貸家にすることで、相続税の評価額は3割も安くなります。たとえば、5,000万円の現金と5,000万円の貸家とでは、概算で実に1,500万円も相続評価額が変わることになるのです。

マンション経営なら手間がかからない

「そうは言っても、マンション経営って大変なんでしょ」

ここまでお読みになった方は、マンション経営の魅力をひしひしと感じつつ、そのような疑問をおもちかと思います。たしかに、マンション経営ならではの大変さがあることは否定できません。

ただ、マンション経営における全ての業務を自ら行う必要はありません。特に、忙しいサラリーマンにとって、マンション経営の業務に追われながら生活するのは現実的ではないでしょう。そこで、業者の利用をおすすめします。

・ 業者を利用すれば手間がかからない
マンション経営に必要な業務を業者に依頼してしまえば、オーナーが自ら手を煩わせる必要はありません。むしろ、適切にアウトソーシングすることによって、手間を極力減らせるということも、マンション経営ならではの良さなのです。

・ 賃貸経営はプロにおまかせ
そのうえで、賃貸経営に関してはプロにまかせてしまいましょう。客付けや家賃の回収など、素人では対応が難しいことも、プロであれば適切に行なってくれます。費用はかかりますが、あらかじめその分をきちんと試算しておけば問題ありません。

・ 信頼できる管理会社を見つけよう
とくに、マンションの管理を委託する「管理会社」については重要です。信頼できる管理会社を見つけることは、マンション経営を成功に導くための大きなポイントであると言っても過言ではありません。管理業者の質が、マンションそのものの価値を決めるのです。

例えば、自分が賃貸の借り手であると考えてみてください。どのようなマンションを借りたいと思うでしょうか。やはり、適切に管理されているマンションに住みたいと思うはずです。住人への配慮がまったくなく、不十分な対応しかしないマンションに住みたいと思う人はいません。

だからこそ、オーナー側の視点として、より望ましい管理会社を見つけることに尽力してください。特に大切なのは、“ホスピタリティ”です。きちんと住人に配慮し、客付けもしっかりと行ってくれる管理会社を見つけるようにしましょう。

サラリーマン・マンションオーナーの年収例

ここで、サラリーマンがマンションオーナーになった場合の収入について見ていきましょう。モデルケースとして、以下のようなマンション一部屋を購入して経営した場合を想定します。

・ 年収:700万円
・ 物件価格:1億円
・ 頭金:550万円
・ ローン借入:9,450万円(金利1.65%、借入期間35年)
・ 想定賃料:60万円
・ 管理費:3万円(賃料の5%)
※計算の都合上、税金その他諸経費は考慮しません。

まず、月々の返済金額は「296,337円」となります(元利均等)。賃料は60万円なので、そこから管理費をマイナスして57万円が賃料収入となります。つまり、273,663円が月々の手取り収入となるわけです。年間に換算すると3,283,956円、約300万円強の計算です。もちろん、サラリーマンとしての年収がそこに加わります。

上記はローン返済をしながらの計算となりますが、ローン返済が終了してしまえば、月々の返済金は必要ありません。つまり、月額57万円、年間684万円がそのまま収入となるのです。

「一棟マンション」を所有した場合の事例

一戸ではなく、一棟のマンションを経営するとなると、それなりにテクニックが必要です。とくに「入居率」「家賃下落率」「修繕費」なども計算に入れつつ、物件を選ばなければなりません。いずれの数値が悪くても、採算があわなくなってしまいます。

例えば紹介した事例においても、入居率が低下してしまったり、あるいは家賃が下落したりすれば収入は下がることになります。加えて、定期的な修繕が必要となるので、まとまった金額を用意しなければならないこともあるのです。

そのあたりの事情を考慮しつつ、詳細にシミュレーションしておくことが大切です。入居率や家賃の下落率、修繕費まで見越してきちんと利益がでるような物件を選んでおけば、より多くの収入を得ることも可能です。マンションオーナーとして独立することもできるでしょう。

マンション経営を本格するにあたり、注意したいのは税金です。個人のままマンション経営をしていると、最大で45%の税率を課せられる場合もあるのです(所得4,000万円超の場合)。そのようになる前に、法人化をして節税効果を高めておくことが大切です。一般的な目安としては所得が1,000万円を超えるあたりで法人化を検討するとよいでしょう。

法人としてマンション経営をするのであれば、それは一般的な事業経営と同じです。法人税の方が個人の最高税率よりも低くなりますし、法人化することで社会的な信用も高まります。将来的には法人化も見越してマンション経営を行っていくのもよいでしょう。

サラリーマンは融資を受けやすいのでマンション経営に向いている

安定した収入のあるサラリーマンは、融資を受けやすいため、マンション経営に向いています。

先々のことを考えて、何かと不安に感じている人は多いものです。特に老後の資金について悩んでいる方は多いのではないでしょうか。その背景には、年金に対する不安があります。事実、年金の支給年齢は徐々に伸びているのです。

年金の支給年齢が伸びているということは、それだけ年金をもらえる日が先送りされているということです。それはつまり、定年後の生活が苦しくなることを意味しています。そのようなときでも、不動産という資産があれば安心です。

ご自身では認識してない方も多いかもしれませんが、サラリーマンや公務員には金融機関から見た時に高い「与信」を持ちます。不動産投資は将来の収益の見込みが立てやすく、かつ投資対象自体に資産価値があります。サラリーマンや公務員の高い「与信」を活用し、レバレッジをかけて資産形成できるのが他の投資にはない不動産投資特有の強みです。
さらに信頼できる管理会社を見つければ、多くの業務をアウトソースすることができ、本業との両立も容易です。

サラリーマンや公務員などの本業を持つ人こそ不動産投資に取り組み、本業からの給与所得以外に収入の柱を構築しましょう。
不動産投資には家賃収入による「インカムゲイン」と売却することで得られる「キャピタルゲイン」があります。そのため、いざという時の備えとして最適なのです。マンション経営をはじめることによって、将来の不安を今から解消しておきましょう。

 

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