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マンション経営の基本
2017/11/21

マンション経営は物件選びが大事 あなたに最適の投資用物件は?

(写真=Khakimullin Aleksandr/Shutterstock.com)
(写真=Khakimullin Aleksandr/Shutterstock.com)
マンション経営は、物件選びが成否を分けるといっても過言ではありません。基準は人により異なる部分と、数値で客観的に比較できる部分に分かれます。賃貸経営で成功するために知っておきたい評価の方法や、他に物件選びに必要な知識、心構えについてお伝えします。

自分にあった物件の探し方


価格や利回りで判断することも大事ですが、まず必要なのは、マンション経営をする理由を再確認することです。「関心を持ったきっかけは何か」「どのような点に魅力を感じているのか」などを思い出し、「どのような物件を買っていけば目的を達成できるのか」をイメージします。具体的に、何年後までに不動産からのキャッシュフロー(現金収入)をいくら得られるようになるという目標を設定できれば、なおいいでしょう。

例えば、相続税対策が目的であれば、利回りよりも資産価値が低下しないエリア選定や時価と評価額の乖離、手間の少なさを優先することになります。資産運用の一貫として少しでも効率的に運用したというのであれば、実質利回りを金融商品や他の現物投資などと比較するのがいいでしょう。家賃収入で生活していきたいという人は、多少リスクをとっても高利回り物件にチャレンジしたり、融資を目一杯調達して数億円単位の資産を築いたりする必要があるかもしれません。

マンション経営にかけられる手間や予算、ノウハウなどは人によって異なります。自分の強みを最大限に発揮できる物件を選ぶようにしてください。例えば、建築の知識がある人なら購入物件をDIYすることで高利回りを目指すことができるかもしれません。医師や上場企業のサラリーマンなど、属性が高い人は融資を利用して手間のかからない築浅物件を次々に買っていくという方法もあります。

予算はどうやって決めるのか


どんなに「いい物件」でも、代金を支払えなければ買うことはできません。ほとんどの人は一括で支払えるだけの資金がないので、金融機関から融資を受けることになります。審査基準は各金融期間によって異なります。実際に物件情報や収入証明書などを提出して面談し、審査を受けなければ融資を組めるかどうかはわかりません。ただ、仲介の不動産会社に相談してみると、多少なりとも感触をつかむことができる場合があります。顧客の多くが金融機関を利用するため、担当者は今までの経験で、ある程度審査基準を理解しているからです。提携の金融機関を紹介するといった便宜をはかってくれることもあります。かたっぱしから銀行や地元の信用金庫・信用組合などにあたってみるという手もありますが、サラリーマンのように時間に制約がある人にとっては、時間のやりくりを相当工夫することが必要です。

1棟マンションと区分所有の比較


具体的に「どのような物件を選べばいいのか」を考えるため、1棟マンションと区分所有マンションを比較してみます。もっとも大きな違いは、コントロールできる範囲です。1棟マンションは建物のコンセプトから管理会社、大規模修繕、さらには建て替えまで全て自分で判断できます。その代わり修繕費や共用部の電気代などは賃料か自己資金から捻出しなければなりません。区分所有マンションでは管理組合の一員として関わり、管理費や修繕積立金など、毎月一定の金額を納めることになります。
 
割ける労力という観点からすると、マンション経営にあまり手間をかけたくない人は区分所有を選ぶのがいいでしょう。多少手間をかけても、自分のやりかたで経営したいという人は1棟ものがおすすめです。1棟ものを買うには大きな資金が必要となります。そのため、融資を受けられるか多くの自己資金がある前提です。区分所有は、立地や築年数によっては現金で買うことも難しくありません。1棟ものは1カ所に何戸もの住宅を密集させることになりますが、区分所有は立地を分散させることができます。環境変化に対応しやすいのです。早い時期に売却を考えている人には、区分所有がおすすめといえます。金額が低い分、売却しやすいからです。投資用だけでなく、自分が住むために買う人の需要もあります。

新築マンションと中古マンションの比較


次は新築マンションと中古マンションを比較します。

価格面においては、中古マンションに軍配が上がるでしょう。新築マンションには広告費や販売活動の人件費が含まれているため、高くなりやすい傾向があります。

一方、金融機関から評価されやすいのは新築マンションです。いかに保守管理が良好な中古マンションでも、法定耐用年数を過ぎていると評価は厳しいものになるでしょう。融資は物件を担保に、時間をお金へ変える商売なので、少しでも長く利用できる建物のほうが好まれます。中古マンションの場合、満室のオーナーチェンジ物件であれば購入直後での入居者募集の必要はなく、当初の家賃収入を受け取ることが可能です。新築マンションの場合は、満室保証というサービスがついていることもあります。一定期間の賃料を保証するもので、その間に全室とも募集が成功すれば、空室ゼロのマンション経営が可能です。

空室になりにくい物件とは?


マンション経営の目的や予算は人それぞれですが、「いい物件」の条件として共通するのは、空室になりにくい物件であるということです。入居者がおり賃料収入が入ることは、マンション経営を続けるうえでの大前提になります。

重要なのは、物件が建っている場所に賃貸需要があるどうかです。内装や外壁は変えられても、立地だけは変えられません。

住宅はそこに住もうとする人がいなければ、基本的に空き家になります。身につけるものや娯楽用品などと違い、1人で複数のマンションを借りる人はあまりいません。一般的には人口は少ないところよりも多いところのほうが好ましいといえます。ただし都心なら大丈夫というわけではありませんし、逆に地方でも県庁所在地など空室率の低い地域も多数、存在します。エリア毎の空室率や人口、付近の建物の様子などをみて、マーケティング視点で検討することが必要です。例えば、相続税対策で多くのアパートが建てられ、供給過剰になってしまったような地域もあります。

商業施設や駅、官庁街が近いなど、立地が便利な場所は有利といえます。反対に、廃棄物処理施設や火葬場など、入居者にとって印象がよくない施設が周囲にあることはマイナスポイントです。長期にわたってマンション経営を行う予定の人は、将来的な需要も視野に入れて考えます。あくまでも予想の範囲を出ませんが、役に立つのが人口構成です。子どもが多いピラミッド型であれば、数十年後の人口は増えている可能性があります。「政府統計の総合窓口e-Stat」などを参照することもひとつの方法です。

地域性に合った間取りであることも重要です。都市部の駅近くは単価が安く、利便性を重視する単身者向けのワンルームが最適でしょう。一方、郊外は住環境にこだわりやすいファミリー向け物件が適しています。注意すべきは、需要が「特定の施設に依存していないか」ということです。大学や大規模な工場の近くには多くの人が住む傾向ですが、キャンパスが閉鎖されたり工場の操業が止まってしまったりすると、マンション経営も赤字に陥る危険性があります。地域自体に魅力がある立地が好ましいのです。

資産価値が高い物件とは?


資産価値が高い物件とはどういった物件なのでしょうか?マンション経営には出口戦略も必要です。資産価値が高い物件を選べば、利回りはそれほど高くなくても、売却したときに利益が出る可能性があります。資産価値には、立地と建物という2つの要素があります。前者は前述の賃貸需要と似ており、人が流入してくる地域や経済活動が活発な場所は不動産価格が上昇しやすいのです。新しい駅や商業施設などができるといった開発や再開発が予定されているエリアも価値が高まるでしょう。観光地も投資対象として魅力的です。

建物は適切に管理されており、劣化の度合いが少ない物件が好ましいといえます。特にRC(鉄筋コンクリート)やSRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造のマンションは、法定耐用年数が47年です。さらに、保守管理の状態がよければもっと長期にわたって利用できます。長く使う分、物件の価値が衰えないような管理をされてきたことが大事なのです。不動産会社を通じて、管理会社に長期修繕計画や修繕の実績などに問い合わせてみると、実態がわかることがあります。

土地の評価と建物の価値


最適な物件かどうかを客観的に知りたいときには、物件価格をみるのが一番わかりやすいでしょう。適正な価格を知るために一般的に用いられる不動産評価の方法を簡単に紹介します。

● オーソドックスなのは取引事例比較法

もっとも調べやすく、わかりやすいのは取引事例比較法です。過去に売買された、立地や間取りなどが似ている物件の実績をもとに、不動産の価値を評価します。後述の積算法のように理論的な価格ではなく、実際の取引価格をもとにしているので、実勢価格に近く、売却価格の査定にもよく使われます。国土交通省の土地総合情報システムでは、アンケートをもとにした売買履歴の価格帯を参照することができます。間取りや面積、地域(◯丁目の前まで。最寄り駅と徒歩分数も)、建築年、容積率などが表示されるので比較しやすいデータです。不動産流通機構(レインズ)は、土地総合情報システムよりは専有面積に幅があったり、一部で最寄り駅が表示されなかったりしますが、同様のデータを参照できます。不動産会社に仲介を依頼している場合は、データにはない豊富な実績をもとにしたアドバイスを聞けるでしょう。積極的に問い合わせをしてみてください。

● 積算法は土地と建物を別に評価する

積算法は土地と建物を区分し、一般的な単価から面積見合いの価格を算出します。金融機関が担保価値を評価するときに使われることも多い方法です。土地の単価は相続税価格を算定するために発表されている路線価を使うのが一般的です。建物の単価は構造によってあらかじめ決められた数字を使います。評価を行う主体によって変わりますが、こちらも税金計算上の単価である、所得税の「建物の標準的な建築価額表」が参考になります。2015年に建築された物件の1平方メートルあたり単価は木造が約16.5万円、SRCが約26.2万円、RC が約24万円、鉄骨が約19.7万円です。建物からは、経年劣化分を差し引きます。減価償却と同じ考え方です。
出典:国税庁「平成28年分譲渡所得の申告のしかた


例えば土地130平方メートル、SRC造築13年で延べ床面積が250平方メートルの物件で、路線価の単価は13万円、SRC造の建築価額は26万円とします。

・土地
13万円×130平方メートル=1,690万円

・建物
26万円×250平方メートル=6,500万円

・建物の減価償却分
6,500万円÷47年(法定耐用年数)×13年=約1,798万円

・積算法による価格
1,690万円+6,500万円-1,798万円=約6,392万円

積算法は価格が低く出やすいのですが、この物件がもし6,400万円以下で売りに出されていたらお買い得な優良物件の可能性が高いといえます。金融機関による融資も物件評価が出るため、つきやすいはずです。

● 収益還元法は期待利回りの設定が重要

収益還元法は、より専門的な評価方法です。直接還元法とDCF法※の2種類がありますが、ここでは比較的かんたんな直接還元法で説明します。年間のNOI(Net Operating Income)を、地域性や物件の特性から計算した期待利回りで割る(還元する)ことによって算出します。(NOI÷期待利回り)NOIとは純収益のことで、家賃収入から経費を引いたものです。期待利回りは一般財団法人日本不動産研究所の「不動産投資家調査」が参考になります。2017年4月調査の期待利回りは東京城南地区が4.5%、大阪が5.2%、札幌が6.0%でした。
※ディスカウント・キャッシュ・フロー法

例えば、札幌で年間家賃が200万円、経費が50万円と予想される物件の場合、収益還元法による価格は次のとおりです。

(年間家賃200万円-経費50万円)÷ 札幌の期待利回り6%=2,500万円

この例でいえば、物件価格が2,500万円よりも高ければ割高、安ければ割安と判断します。

高利回り物件の特徴


高利回り物件が最適かといえば、必ずしもそうではありません。物件を探すときに手がかりとなる表面利回りが高くても、最終的な現金収支が少なかったり、マイナスになったりすることがあるからです。理由としては、「立地が需要のないエリア」「資産価値が低い」「多額の費用をかけて修繕しないと客付けが見込めない」などがあります。利回りが高い物件を見つけたら、その理由を確認してみましょう。所有者が早く売りたいから価格を下げているというのであれば、お買い得な物件かもしれません。他に理由があるのであれば、問題ないと判断した場合のみ購入を検討することをおすすめします。

マンション経営の目的を思い出し、物件の特徴をつかむ


マンション経営には節税、資産運用、副業などさまざまな目的があります。自己資金と融資を受けられる金額も人や物件によって変わるので、自分に合った物件選びが大事です。1棟マンションと区分所有マンション、新築マンションと中古マンションという大きな分類でさえ、それぞれに違った特徴があります。

購入者が違っても共通する「いい物件」は、空室が出にくく資産価値の高い物件です。需要の見極め方や物件の評価方法には、さまざまなものがあるので、不動産会社の協力を得ながらしっかり調査をし、最適な投資物件を選びましょう。
 

 

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