中古一棟マンション投資はどの地域をねらう?エリア選びのコツ

マンション投資で物件を探す際に、どのような地域を選びますか?「自分が好きな地域でしか買いたくない」や「聞いたことがない街だから嫌だ」、「23区じゃないと買わない」……など、初めから地域を限定して考えてしまっている人がいるようです。そのような考え方では成功する可能性を下げてしまっているといえます。中古マンションにおけるエリア選びのポイントをお伝えします。

金融機関が推奨するエリア

まず選ぶべきエリアとして重要なのは、金融期間が推奨するエリアを選ぶということです。大前提として一棟買いするのであれば中古でも多くの場合、金融機関から融資を受ける必要があります。物件価格数千万円、数億円にのぼることもあるからです。そのため金融機関が評価するエリアでない場合は、希望する金融機関から融資を受け、希望する物件を購入することができなかったりする場合があります。

金融機関は物件の価値を査定するための様々な基準を持っています。そのエリアの人口動態がこれからどうなっていくのか、そのエリアが発展していく可能性があるのかということに関しては、個人投資家よりもはるかに多くの情報を持っています。金融機関が融資したくないエリアというのは、今後発展する可能性が低く、物件の評価額も下がりやすいのです。

ただし、経費や労力の関係から自社の営業エリア外の物件は受け付けていないということもあります。必ずしも多くの金融機関が対応可能としているエリアがダメということではありません。後述の空室が出にくいエリアのように、購入後に賃付けが安定してしっかりと出来るようなエリアであれば評価は出ます。

空室が出にくいエリア

次に重視をしたいのは極力空室が出にくいエリアを選ぶということです。空室が出にくいエリアとは、簡単に言えば人気がある場所ということです。例えば、今人口が増えているエリアと言えば、神奈川県の武蔵小杉です。理由としては、やはり交通の利便性が大きく改善されたからと言えるでしょう。

単身者向けの物件を購入するのならば、ターゲットは学生や20代・30代の社会人です。そういった人たちが通勤、通学をしやすい場所といえば急行停車駅や、複数の路線が乗り入れるターミナル駅です。このように利便性の高い駅から徒歩5分以内の物件などを選んで行けば、空室を発生させるリスクを大幅に減らせるでしょう。

マンション一棟投資を始める前に、区分マンション投資を経験している人も多いかもしれません。その中で培った空室リスク管理のノウハウを一棟マンション投資経営にも活かしていきましょう。自分で空室率や人口の増減などを調べたり、不動産管理会社にデータを依頼することも大切です。

よく知っているエリアを選ぶことのメリット

空室が出にくいエリアはどうしても不動産価格も高くなり、収益率の面ではむしろ劣ることがあります。もし収益性を高くしていきたいのであれば、それほど地価が高くないエリアながらも、地元など自分でよく知っているエリアを選ぶのも選択肢の一つです。

自分の地元であれば、知人の不動産屋から情報収集をすることもできるでしょうし、身内や友人からの情報も活用できます。また自分がそこで長年生活してきた経験の中で見てきた、そのエリアにはどんな人が住むのか、どんな物件に人気があるのかといった、肌感覚で身につけた経験や知識も、物件の良し悪しを判断することに役立ちます。

インターネットで調べただけではわからない、地元の人間だからこその知識を活かしていけば、地域の需要に合った物件を見つけることもできるでしょう。

マンションの一棟投資はリスクが高いと思われがちですが、金融機関からの情報や人口増減の情報、空室率、これに自分の経験を加えてエリアを判断すれば、大きな失敗を防ぎやすくなります。これらの情報収集を入念に行った上で、一棟目の購入を検討してみましょう。

 

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