中古マンション投資における収益物件の選び方3つのポイント

不動産投資における投資対象は、数多くあります。中古または新築の区分所有マンション、その中でも1棟アパート、1棟マンション、商業ビル、老後施設など、さまざまです。一般的には、新築は安定した入居率や当面の修繕費などの支出が少ない分、利回りが低い傾向があり、キャッシュフローを重視する投資家は手を出しづらい傾向が多いといえます。そのため、中古物件に投資する投資家が多い傾向ですが、「区分なのか?」「アパートなのか?」「マンションなのか?」は個人の選択により変わります。その中でも、今回は中古1棟マンション投資の選定基準を中心に紹介します。

中古1棟マンションの選定基準

中古1棟マンションに限ったことではありませんが、完璧な条件の不動産というものは、まず存在しません。良い立地で、利回りが高いものであれば、買いが殺到し結果的に不動産価格は上昇していきます。銀行の融資審査において重要となる積算評価や利回りも高く、立地も申し分ないという物件はまずありません。大事なことは物件の条件について優先順位を設けることです。中古1棟マンションの選定において考えるべきことを挙げます。他にもありますが、まずは3つ理解しましょう。

・ 事業性(物件の立地、築年数、修繕状況等を総合評価)
・ 積算評価
・ 利回り

事業性については、一言で言えば、賃貸経営の難易度を示しています。事業性の高い不動産は購入後の賃貸経営が比較的容易です。例えば、物件の立地が、都内JR線から徒歩1分の物件であれば、賃貸需要は高く客付けに困るということは少ないでしょう。また、築年数が新しいものであれば、古いものと比べて客付けが有利になることは言うまでもありません。

そして、次は積算評価ですが、これは機械的に求めることが可能です。相続税路線価で土地ごとに価格が決められているので、その価格にマンションの敷地面積を掛け、形状や接道状況などによる補正を加えれば、土地の積算評価が算出できます。また、建物は建物構造ごとに価格が決められているので、その価格に面積を掛け、(耐用年数-経過年数)÷耐用年数で掛けたものが建物の積算評価です。この積算評価が高いものは融資を受けやすくなります。

最後の利回りですが、表面利回りでいえば「年間の家賃収入÷物件購入価格×100」で求められる割合です。利回りが高いほど満室経営ができれば、投資した金額に対するリターンが多くなります。まずは、この3要素のバランスで「何を重要視するのか?」について考えてみましょう。

投資効率が低くても、安定的な運用をしたい方であれば事業性を重視すべきです。さらに、ある程度経験を積んでいて、自分の手腕で事業性の低い物件を高い稼働率で運用できる自信があるのであれば、事業性が低くても、利回りを重視しても良いかもしれません。何を重要視するのかに、正解はありませんが、少なくとも自分なりの投資基準は持っておくべきなので、考えてみましょう。

売却によってトータルの利益や損失が確定する

どんなに賃貸経営がうまくいっても、最後に大きな売却損を出してしまうと投資としては失敗になる可能性があります。したがって、出口戦略を購入時に考えておくことも必要です。これを考えるにあたっては買い主の立場になってみるということが1番イメージしやすいでしょう。

例えば、5億円の物件を購入する場合を考えてみましょう。仮に、その物件を売却する際、買い主は5億円程度の融資を受けられる人やキャッシュを保有する人になります。しかし、そのような人は限られており、売却活動は時間がかかる可能性が高くなります。また、一般的に融資期間は「耐用年数-経過年数」といわれています。立地が良かったり、購入する方の個人属性が良好だったりする場合を除いて、築年数が数十年経過している物件は売却相手の融資期間が短くなるなどの事情から売却しにくい状況になるでしょう。例えば、築年数40年のRC物件を購入した場合は、買い主が長期の融資を受けて購入することは難しくなります。一般的に購入が難しい物件は、将来売却することも難しいのです。部屋ごとに売る、取り壊して新しいマンションを立てるなど、どのような出口を迎えるのかも考えておく必要があります。

マンション投資にはバランスを考えた収支計画を

中古1棟マンションを購入する際は、「購買需要のある立地かどうか」や「売却予定時期」と「そのときの築年数」などを考慮して、売却を見据えて購入すべきといえます。売却せずに、一生保有していくのであれば、「その立地で勝負できるのか?」「建て替えをする場合の費用はどのぐらいか?」「トータル期間でメリットのある投資なのか?」は重要です。中古マンションの投資をする際には、しっかりとポイントを押さえて、長期的な目線で収支計画を作成するようにしましょう。
 

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