キャッシュフローに注目!マンション経営に必須な収支計画

不動産投資では、借り入れで不動産を購入し、そこから得られる家賃収入からローン返済をはじめとする現金支出の金額を差し引いた手残りが自分の利益になっていきます。借り入れの期間は短くても15年、長ければ35年以上と長期にわたることが多く、この期間トータルで見て「黒字になるのか?」「赤字になるのか?」といったことを検討するためには収支計画を作成することが非常に重要です。今回は収支計画を立てる意味、そして、作成方法を中心に紹介します。

なぜ収支計画を作成する必要があるのか

まず、エクセルなり、ワードなりで、家賃収入、ローン返済額、運営において発生する経費、税金諸々の金額を文字または数字にして投資可否を検討することは投資において必須です。そうすることでどの程度手残りキャッシュが得られるかを知ることは容易にできます。

しかし、賃貸経営は長期にわたります。例えば、購入から5年間は黒字経営だったとしても、その後10年間赤字で、累積で赤字になった場合は投資としては失敗です。だからこそ、ローンの期間の収支計画をしっかり立てることによって、投資における間違った判断を防ぐことができるといえます。

また、収支計画というのは目標値です。例えば、目標値がない状態で賃貸経営をはじめたとして、経費が1カ月10万円発生した場合はどうでしょうか。「それが通常なのか?」「それとも過剰なのか?」というのを認識することができません。なぜなら比較する対象がないためです。しかし、練りに練った収支計画があれば、それが1つの目安となり、常にそれと比較することによってより効率的な賃貸経営に近づくことができます。

例えば、収支計画上では1カ月8万円の経費を見積もっていたものの、実績では10万円になってしまった場合はどうでしょう。「なぜ2万円オーバーしてしまったのか?」ということを考えることになり、この考える時間がその後のより効率的な賃貸経営につながっていくのです。

収支計画作成における重要要素

では、「収支計画はどのように作成したら良いのか?」ということですが、収支計画作成における重要要素をあげてみましょう。

・ 家賃収入(将来の家賃下落率も含めて)
・ 空室率
・ ローン返済額(将来の金利上昇分も含めて)
・ 経費(物件運営に関する経費)
・ 減価償却費
・ 大規模修繕費用
・ 税金(固定資産税・都市計画税、所得税・住民税等)

上記の設定を変動させ収支計画を作っていきます。

例えば、賃貸需要がある都心の物件であれば、空室率を5%未満で見込んでも問題ないかもしれません(近隣の家賃相場と空室率、ご自身の設定家賃などをポータルサイトなどで調べて設定します。不動産業者に相談するのもいいでしょう)。大規模修繕費用は一般的にRCであれば工事ごとに工事間隔の目安、現在の工事ごとの単価を目安に見積もりましょう。また、経費は経費率の高い地方物件であれば家賃収入の20%で見積もりをします。部屋数の少ない都心物件では15%程度で見積もるなど、標準目安のようなものが重要です。最初は目安通りに作成することを目標としましょう。

収支計画の見直しタイミング

どんなに精緻に作成された収支計画であっても、予想と実績がぴったり合うということはありません。経済市況は常に変化していき、そのすべてを予想できる人は存在しないからです。したがって、収支計画は定期的に見直しを行っていくことが必要といえます。見直すタイミングは特に決まりがあるわけではありません。しかし、上記収支計画作成における重要項目の1つでも、実績との大きな乖離が発生する状況を認識したのであれば見直しを検討するタイミングといえます。

例えば、工場に隣接している物件を購入して、工場が稼働していたときは、そこで勤務する方の賃貸需要があるため、空室率5%で実績が出ていましたとします。しかし、工場が閉鎖になり、明らかに空室率が上がることが予想される場合は、空室率を上げて収支計画を立て直す必要があるのです。

投資においてリターンを得るためには当然、リスクは伴います。時には出費も伴うかもしれません。その際、事前にきちんと収支計画を把握しておくことで、短期的、中長期的にそのリスクや出費がどのような意味を持つものかが理解できます。

収支計画見直しについては、自分の立ち位置を再確認するためにも、臨機応変に対応していきましょう。

収支計画でキャッシュフローを見える化し、見直すべきときには見直そう

収支計画を立てる目的は、経営判断を間違えないようにするため、そして目標を可視化することで経営を効率化していくためです。予定と実績に差が出てきたら、見直しのサイン。原因を調べて対応する必要があります。

 

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