年金対策としての中古区分マンション投資【2名のオーナー事例紹介】

人口減少などの事柄が原因となり、将来的な日本人個々の年金受給額減少。更に、寿命が延びることにより定年後の生活が長くなり、老後の生活が金銭的に厳しくなるという問題があるということは皆さま承知であるかと思います。
今回は、この『年金問題』に対して区分マンション投資が、どの様に効果を発揮するのか、既に区分マンション投資を行っている方2名の事例を交えてお伝え致します。

◆年金受給額減少と寿命が延びることによる年金問題

定年後に『ゆとりのある生活』(夫婦の場合)を過ごしたいと考えている方は、ほとんどではないでしょうか。実際に定年後には月々35万円が必要になると言われています。

項目 金額
食糧 90,000円
住居 17,000円
光熱・水道 22,000円
家具・家事用品 10,000円
洋服 20,000円
保険医療 15,000円
交通・通信 40,000円
教養娯楽 50,000円
その他消費出費 90,000円
合計 354,000円

(参考:生命保険文化センター「生活保障に関する調査・平成28年度」)
住居費用が17,000円と低く設定されていることから分かるように、見る方によっては、こんな金額では足りないと感じるのではないでしょうか。

対して、現状の年金受給額(夫婦)は以下の通りです。
【2019年最新(国民年金&厚生年金)】

国民年金支給額 平均55,464円
厚生年金支給額 平均147,927円
合計 203,391円

(参考URL:https://avenue-life.jp/blog/money/pension/)
このデータを見ることで分かる通り、現状の年金受給額は老後の『ゆとりある生活』送るためのお金に対して、約14~15万円も達していないのです。

さらに、現状は1人の年金受給者を2.3人で支えていますが、人口減少が原因で2040年には1人を支えるために1.5人で支えなくてはいけなくなってしまいます。これは、個人が支払う年金が増えるだけでなく、将来もらえる年金受給額がより減る可能性があることを意味しています。

また、『人生100年時代』と言われている現代。豊富な食事と医療の進歩などにより、個人の寿命が約5年に1歳ずつ延びているのです。

定年後の生活はおのずと長くなり、介護費や医療費など、より多くの『生きるためのお金』が必要となります。
この年金対策として、区分マンション投資が有効と言われております。

◆区分マンション投資がどの様に年金対策として効果を発揮するのか

なぜ、区分マンション投資が『年金対策』として効果を発揮するのでしょうか。
実際に、年金対策として不動産を所有するには、どの様な運用方法が適しているのかをご紹介します。

方法としては、以下の2パターンあります。
・家賃収入を個人年金代わりにする
・売却益を退職金代わりにする

◆家賃収入を個人年金代わりにする方法

ローン完済済みの区分マンションの戸数が多ければ多いほど、毎月の収入が増えるため、いかに所有マンションの戸数を増せるかが鍵を握ります。そのために重要となることは、『繰上げ返済』をすることです。

『繰上げ返済』とは、金融機関への借入金返済を繰り上げて行うことを指します。

区分マンションを購入する際には、一般的に金融機関からの融資を活用して購入するのですが、この『繰上げ返済』をしていくことにより、購入当初の完済スケジュールよりも早く借入を完済できることになるので、1日も早く家賃収入全てをオーナーのものにすることが可能になります。

さらに追加で区分マンションを購入した場合、完済済みのマンションから得られる家賃収入を、新たに購入したマンションのローン返済(または繰上げ返済)に充てることができます。
こうすることで、2戸目のローンの完済が1戸目よりも早くなります。これを3戸目、4戸目と繰り返していくことで、どんどんローン完済のスピードが早くなっていくのです。

この様なことから、区分マンション投資を始める年齢は、若ければ若いほど融資を組める年数が増えるので、所有出来るマンション戸数を1つでも多く出来る可能性が高くなっていきます。

そして、所有マンション戸数が多ければ多いほど、多くのマンションから家賃収入を得られるので、老後の所得が増えることに繋がるのです。

【①オーナー事例】

この方は定年後の生活に不安を感じていたため、資産運用・資産形成の重要性を感じていました。株などは証券会社に勤めているため行えません。そこで、手間が掛からないうえに融資を活用でき、値動きの激しい株やFXなどに比べリスクが少ない不動産投資が自身の人生プランを考えるとぴったりだと思い、不動産投資を始めることを決めました。
目標は、定年後に年金以外で、働かずに収入を得る仕組みを作るということだったそうです。

初めての区分マンションを購入したタイミングは29歳の時。同時に2戸の区分マンションを購入。その後、表のようにローン完済や、新規の物件購入を繰り返し現在では5戸の区分マンションを所有しているそうです。

【所有物件詳細一覧】

物件 物件① 物件② 物件③ 物件④ 物件⑤
購入年 1994 1994 2004 2009 2014
完済年 2009 2009 2017 2020 2023
完済期間 15 15 13 11 9
家賃収入(月) 6.5万円 6.5万円 8万円 7万円 8万円
物件価格 15,000万円 1,500万円 2,000万円 1,700万円 2,000万円

既に毎月21万円のプラス収支で運用出来ており、最後の1戸を23年に完済し終わることで、その後は満室で運営することで36万円の収入を毎月得ることが可能となります。

この方は、個人年金のシステムを既に構築出来たことのみならず、8,700万円という大きな資産を手に入れられたことに、とても喜びを感じております。

◆売却益を退職金代わりに

例えば、30歳で3,000万円の区分マンションを金融機関の融資を活用し購入。35年後の65歳の時に3,000万円で売却したとします。この35年間、オーナーはローン返済を家賃収入により返済をしていくため、無理なく定年後には3,000万円の資産を手に入れることが出来るのです。

更に、この間に毎月のローン返済よりも家賃収入の方が高ければ月々プラス収支となり、その分も収入が増えます。また、購入した金額よりも、売却額が高ければ、さらに大きな収益が見込めるようになります。

仮に、自身が会社に勤めて得た給与所得により3,000万円を同期間で貯蓄をしようとすると、月々71,428円を確実に貯蓄しなくてはいけません。

この様なことから、区分マンション投資は金融機関の融資を上手く活用して無理することなく資産を増やしていける手法と言われています。

②オーナー事例】

この方は、仕事上の繋がりから区分マンションを行っている知人が多く、様々な話を聞いていました。特に売却益を上げて定年後の為に貯蓄しているという話を聞いて、自身も投資をする必要があるなと感じたようです。

そして購入した物件の詳細は以下の通りです。
【物件詳細】

購入価格 3,500万円
初期費用 約60万円
購入年 2015年
所在地 東京・港区
築年数 10年
間取り 1LDK

(この方の場合、売却益を得ることを目標としていたため、特に物件の立地を重要視して物件選定をしたそうです。)

購入後の1年後に入居者が退去したことがきっかけで、売却の話が舞い込んできたとのことです。このマンションの専有面積が35㎡以上だったこともあり、実需用のローンが活用できため、実際に住まれる方が購入して下さったとのことです。

売却額は4,200万円。結果的に約60万円(初期費用)の拠出のみで、2015年に購入した区分マンションが、翌年の2016年には700万円の利益出す結果につながったのです。これにはオーナーも驚き、予想していなかったとコメントしています。

彼はその後も物件を目黒に2,800万円で購入をし、更なる売却益を狙っています。そして定年までの約28年間で数千万円の貯蓄を作りたいと目を輝かせておりました。

◆まとめ

のように、『個人年金の構築』・『退職金代わり』として区分マンション投資は有効です。読者の皆様も紹介したオーナー様2名のように区分マンション投資を、是非行ってみてはいかがでしょうか。

弊社では、東京23区の中古区分マンションを、繰上げ返済まで含めたシミュレーションを作成しご紹介しております。少しでも気になる方はお気軽にお問い合わせください。